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厂房、商场可改租赁型职工集体宿舍,消防标准同步明确!

嘉图置业2019-12-04 08:49:34

5月23日,北京市住房建设和城乡委员会发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》(征求意见稿)公开征求意见。


《意见》明确,可以利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建租赁型职工集体宿舍。并且,对改建的主体客体、流程标准,以及改建后的集体宿舍人均使用面积、每间居住人数、出租对象、租期、后期使用等进行了具体的规范。


除此之外,发布了《租赁型职工集体宿舍建筑消防安全导则》,对于以上类型房屋的消防改造也提出了极为明确的要求。(参见下文)


《意见》旨在落实首都城市战略定位,顺应产业结构优化调整,多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题,促进职住平衡。



《意见》明确了以下信息:


增加供应渠道:


租赁型职工集体宿舍的建设可以在集体建设用地上新建、产业园区配建,以及利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建。


改造规定:


租赁型职工集体宿舍的建设和改建应符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展以及《建设项目规划使用性质正面和负面清单》等总体要求。


对改建的主体客体、流程标准,以及改建后的集体宿舍人均使用面积、每间居住人数、出租对象、租期、后期使用等进行了具体的规范。


支持内容:


《意见》还对加强服务保障,搭建供需对接服务平台、引导供需有效对接,鼓励金融机构、社会资本积极参与,加强后期使用监管以及建筑消防安全导则等作出了明确规定。




《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》的

专家解读



国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松:《意见》有助于促进北京住房租赁市场的健康稳定发展。


供需匹配是一个市场平稳发展的基本条件,需求是多元化的、多层次的,那么供给端也应当提供对应的多样化的产品。北京住房租赁市场一个基本特点是,租赁需求旺盛,供应总体偏紧,而且存在结构性矛盾,大户型房源供大于求,租金相对较低的小户型房源供不应求,而床位式租住产品几乎空缺。


《意见》提出多渠道增加专门趸租给符合城市发展需要的用工单位、用于单位职工本人住宿的租赁型职工集体宿舍,通过提供单人间、双人间、多人间等多样化的产品,满足务工人员多层次的租住需求,从而有效增加了这类租赁产品的供应,完善了多主体供给、多渠道保障、多层次的租赁住房体系,实现供需匹配,有利于稳定租金、促进住房租赁市场的健康平稳发展, 是落实十九大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”的一项重要举措。



北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授:《意见》体现了疏堵结合思想,对于落实租购并举、推进北京“疏解整治促提升”意义重大。



这些年随着北京拆违、城乡结合部综合整治、群租房整治以及地下空间清理的大力推进,城市面貌、老百姓的居住环境不断得到改善提升。但同时也带来一个问题,那些原来租住在违建、群租房、地下室的人员,在违建、群租房和地下室被拆除、清理整治之后,在市场上找不到与他们的收入水平相适应的房源。这些群体中,很大一部分是我们城市发展和市民生活所离不开的人员,比如环卫工人、家政人员等等。现在借鉴学校、部队、产业园区集体宿舍的做法,推出租赁型职工集体宿舍,能够就近解决这些城市运行和服务保障行业务工人员最基本的居住问题,解决了这些人员安全、稳定居住的后顾之忧,促进了职住平衡,也保障了城市发展和市民生活的正常运行,对于“疏解整治促提升”的顺利推进也是很有意义的。



北京房地产中介行业协会会长、中原集团首席运营官COO李文杰:《意见》强调政府服务的同时,对于集体宿舍的改建进行了严格的规范,确保改建的安全、有序。


文件明确规定集体宿舍的建设和改建要符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展需要,而且只能用于解决符合本市和区域产业发展需要并且未列入产业禁止和限制目录的企业职工本人的住宿问题,这是完全符合非首都功能疏解和人口调控政策精神的。


同时,对于哪些建筑能改、哪些不能改、改建的流程标准以及租赁方式、租赁期限、使用要求等都有严格的规定,明确规定违建、居住公共服务设施等不得改建,确保改建的集体宿舍符合建筑、消防安全使用条件,适宜居住,也防止了利益的固化,堵塞了漏洞,形成了管理上的闭环。


此外,文件鼓励专业住房租赁企业积极参与集体宿舍的改建和后期运营管理,充分发挥其专业优势,有利于推动规模化、机构化住房租赁企业的发展。需要强调的是,改建的集体宿舍,土地性质、使用年限和容积率都不变,仅仅是改变使用用途,而且区别于普通租赁住房,集体宿舍解决的是职工本人的住宿问题,而不是解决家庭成员居住生活等问题。



魔方公寓华北分公司总经理桑旭家:《意见》及时回应了市场的客观需求,一举多得,既有利于盘活利用存量闲置房源,又能有效解决务工人员租住问题。


由于缺乏政策依据,我们在改造和经营过程中面临很多障碍、风险,成本很高。现在北京顺应实际及时出台政策,为集体宿舍的改建提供了制度保障,使改建之路走得通、走得顺,同时也把集体宿舍的改建全面纳入规范化轨道,使这类产品的房屋安全、消防安全以及运营管理的规范性更有保障,让租客的权益也更有保障。


关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》

(征求意见稿)原文









(向上滑动查看内容)

北京市住房和城乡建设委员会

北京市公安局

北京市规划和国土资源管理委员会

关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)

(征求意见稿)


各区人民政府、各有关单位:


为落实首都城市战略定位,顺应产业结构优化调整,多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题,促进职住平衡,经市政府同意,现就发展租赁型职工集体宿舍提出如下意见:


一、切实增加租赁型职工集体宿舍供应


本意见所指的租赁型职工集体宿舍是指专门趸租给用工单位,用于单位职工本人住宿并进行集中管理的房屋。主要来源:


(一)在集体建设用地上规划建设或改建;


(二)产业园区配建或将低效、闲置的厂房改建;


(三)各区结合区域规划调整需要,将闲置的商场、写字楼或酒店等改建。


二、严格规范租赁型职工集体宿舍建设、改建和使用


租赁型职工集体宿舍的建设、改建,应符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展等要求,以及《北京市规划和国土资源管理委员会关于发布<建设项目规划使用性质正面和负面清单>的通知》规定,有利于促进职住平衡。


(四)集体土地上租赁型职工集体宿舍的建设按照《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(市规划国土发〔2017〕376号)进行。


(五)租赁型职工集体宿舍的改建应符合《宿舍建筑设计规范》(JGJ36-2016)、北京市地方标准《居住建筑节能设计标准》(DB11/891-2012)、《租赁型职工集体宿舍建筑消防安全导则(试行)》(见附件)及其他相关设计、建设、消防等建筑规范和标准,改建的租赁型职工集体宿舍,土地性质、使用年限和容积率不变。


(六)租赁型职工集体宿舍改建的实施主体,应是被改建房屋的产权人或使用权人。实施主体是使用权人的,必须征得产权人同意,并签订五年以上期限的租赁合同。鼓励实施主体委托或与专业住房租赁企业合作,进行租赁型职工集体宿舍的改建。


(七)用于改建为租赁型职工集体宿舍的建筑,应是独立成栋(幢)或可实行封闭管理、建筑面积达到500平方米以上的独立空间。


    违法建设、居住公共服务设施等不得改建为租赁型职工集体宿舍。


(八)租赁型职工集体宿舍改建实施主体按照规定办理施工图审查、消防验收或竣工验收消防备案、施工许可、竣工验收备案等手续,区规划国土、住房城乡建设、公安消防等部门分别依职责按照集体宿舍使用性质加快相关手续的办理服务。


(九)社会投资的租赁型职工集体宿舍建设项目按照《关于进一步优化营商环境深化建设项目行政审批流程改革的意见》(京规划国土发〔2018〕69号)办理相关审批手续。


(十)租赁型职工集体宿舍不得分割销售或变相“以租代售”,人均使用面积不得低于4平方米,每间宿舍居住人数不得超过8人。


(十一)租赁型职工集体宿舍可以由建设、改建主体负责运营,也可以委托专业住房租赁企业运营管理。


运营主体应当将租赁型职工集体宿舍对接趸租给用工单位,不得直接面向个人或家庭出租。单次租赁合同期限一般不超过3年,最长不超过5年,鼓励租赁双方就租赁合同一年一签。用工单位须位于本市且在本市注册,所处行业符合本市和区域产业发展需要,未列入产业禁止和限制目录。


运营主体应当依据合同约定对用工单位的业态和经营状况等进行动态核查,用工单位不再符合相应条件的,及时终止租赁合同。


(十二)租赁型职工集体宿舍的运营主体应建立完善的居住使用、消防、卫生等安全管理制度,履行安全管理职责。


(十三)支持用工单位通过趸租或与专业住房租赁企业合作等方式,为职工提供租赁型职工集体宿舍。


用工单位应切实加强职工集体宿舍的内部管理,不得将违法建筑及不具备建筑、治安、消防、卫生等安全条件的房屋用于职工居住。


用工单位不得将租赁型职工集体宿舍的床位面向家庭出租,或出租给本单位职工以外的人员居住,并应当及时清退不符合条件的职工。


三、建立服务保障机制


(十四)加强组织保障。市住房城乡建设委、市规划国土委、市公安局负责发展租赁型职工集体宿舍的政策制定和指导。


    市住房城乡建设委依托全市住房租赁监管平台和网络交易平台,搭建租赁型职工集体宿舍供需对接服务平台,为各区发展租赁型职工集体宿舍提供服务和技术支持。


(十五)加大资金支持力度。鼓励各金融机构积极参与租赁型职工集体宿舍建设、改建,提供金融支持。鼓励社会资本参与租赁型职工集体宿舍改建。


(十六)强化属地政府管理与服务。各区人民政府应当做好发展租赁型职工集体宿舍的服务保障,统筹本区城市运行和服务保障行业务工人员住宿需求,加强组织、协调。各区相关主管部门应当按照职责加快建设、改建各项手续的办理,并积极组织本区符合区域产业发展和城市服务保障需要的用工单位,通过供需对接服务平台引导供需双方有效对接和进行租赁登记备案。


各街道办事处、乡镇人民政府应当加强对租赁型职工集体宿舍后期使用的日常巡查,发现房屋建筑、消防等安全隐患以及违法违规行为,及时报告有关部门。对于将租赁型职工集体宿舍出租给不符合条件的用工单位或个人的运营主体,和不再符合租住条件而拒不退出集体宿舍的用工单位、个人,在供需对接服务平台录入相关信息,情节严重的列入负面清单。


附件:

租赁型职工集体宿舍建筑消防安全导则(试行)


 北京市住房和城乡建设委员会  北京市公安局


北京市规划和国土资源管理委员会

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