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2017杭州新增8万套房源,库存又回两年前?房价会跌吗?

之江Life2020-07-17 12:11:38


文 | 快房K指数研究室 陈雯

近日,据浙江省住房和城乡建设厅数据,浙江省已全面完成了商品房去库存目标任务,对照中央下达的目标提前了两年。


杭州作为浙江的省会城市,在完成去库存任务时,自然是从不惜力,交出了二十万套天量成交的漂亮成绩单,根据K指数研究室数据显示,2015年12月31日,杭州市区商品房库存房源为18.4万套,而在一年之后,库存房源已经下降到10.67万套,不仅连续五个月保持下跌,而且在历年中为最低。


1

只需6.64个月,库存房源就可消耗完


2017年1月11日,杭州市住房保障和房产管理局网站显示杭州市区商品房库存数据是10.71万套,按照2016年的月均去化速度估算,只需6.64个月,杭州即无房源可售。


杭州市区目前库存一览

区域

可售套数

可售面积(万㎡)

去化周期(月)

上城

598

10.76

6.97

下城

4806

59.78

11.33

江干

15902

232.22

6.80

拱墅

10070

122.84

8.41

西湖

4286

60.40

6.39

滨江

5353

70.02

5.76

之江

4586

49.61

9.21

下沙

4420

44.84

6.27

大江东

1709

19.98

2.74

萧山

18725

257.71

6.89

余杭

36601

375.60

6.17

杭州市区

107056

1303.76

6.64

其中主城区

50021

650.47

7.31

数据来源:杭州住保局,快房网K指数研究室


显然,这是不可能发生的事,但可以说明的是,杭州楼市整体处于一个比较健康的状态。


从上表可见,杭州市区目前库存较高的区域集中在余杭、萧山、江干区和拱墅区,都有上万套的库存,但这些区域也是成交比较活跃的地方,从他们6-8个月的去库存周期就可见一斑。


目前去化周期较快的区域是大江东,只有2.74个月,主要原因是该区域不在限购范围内,楼盘价格相对便宜且楼盘数量也不多,并且有地铁、产业等规划利好,同时区域内因拆迁还产生了大量的刚性需求。


2

预计81429套房源在今年新增上市


实际上,上面所说的库存房源只是总库存的一部分,一手房市场中没有领取预售证的房源以及二手房的存量房源都可纳入库存房源的范畴。篇幅有限,二手房市场本文暂不赘述。


杭州市住房保障和房产管理局公布的10.71万套可售房源是显性库存,没有领取预售证的房源是“隐性库存”,估算方法是:

隐性库存=


续销楼盘预计推出的新房源

+

已立案名地块预计推出的房源

+

有望上市地块预计推出的房源

(未立案名)


根据估算,杭州市区在2017年预计将有81429套商品房上市,其中约有近80个纯新盘上市。2017出手买房吗?买哪更值?必看!这里有你最想要的信息!



预计上市面积(万㎡)

预计上市套数

续销楼盘

607.73

60633.63

已立案名

142.08

14175.81

未立案名

66.35

6619.84

总计

816.17

81429.28 


由上图可见,2017年,余杭、萧山、江干区的预计上市量位列前三:余杭预计上市量297.71万平方米,约2.97万套;江干预计上市量127.35万平方米,约1.27万套商品房,萧山上市量预计为119.2万平方米,约1.19万套。


而大江东、之江这些在2016年楼市大放异彩的区域的上市量依旧比较少,大江东约有2632套、之江仅773套,不过目前许多大牌开发商如宝龙、德信、旭辉、宋都等陆续进驻大江东开发楼盘,该区域后续楼市应该还是会保持一定的热度。



此外,“国际滨”在2017年的新增房源上市量会较之前有明显增加,约有6140套商品房上市,但住宅项目仍旧是稀缺产品,续销项目中金茂府、柳岸晓风、银杏汇等高端住宅项目是供应主力,杭州史上总价最高的杭政储出[2016]9号地块在岁末公布了案名——信达中心,预示着2017年也将上市,21565元/平方米的楼面价注定该楼盘将会是高端项目。


3

续销楼盘:288个楼盘加推,约6.06万套


从板块来看的话,闲林、未来科技城、星桥、新天地、老余杭等板块的续销楼盘新增上市量位居前列,至少都是26万方的上市量,像未来科技城至少还有4200套房源上市,2016年新开的华夏四季、合景映月台、北大资源·未名府、万科·溪望等楼盘都还有房源,闲林板块大约有7000套房源将新增上市,梧桐郡、雅居乐·国际花园、新湖·果岭等楼盘预计都会加推。


主城区中,蒋村有12.25万平方米、城东新城预计有9.59万平方米、桥西预计8.48万平方米,留下、申花、北部新城等板块的上市量也还较多。




热门板块钱江世纪城预计有超10万平方米的续销楼盘入市,但以商业地产为主。 ☞2017年钱江世纪城纯新盘上市有多少?看这里~


4

已立案名项目:34个纯新盘

将在今年迎来首开


已立案名的地块中,大约有34个纯新盘问世,其中奥体、大江东、三墩、钱江世纪城、祥符东单元、艮北单元、天城单元或将在2017年成为纯新盘扎堆的板块。


表:2017年有望上市的纯新盘

土地名称

板块

企业

案名

土地类型

楼面价(元/㎡)

杭政储出[2016]9号

奥体单元

信达

信达中心

商住

21565

萧政储出[2016]2号

北干街道

融信

融信萧山公馆

住宅

18556

杭政储出[2016]1号

潮鸣艮山单元

绿城

凤起潮鸣

住宅

45220

杭大江东储出[2016]7号

大江东

宝龙

大江东宝龙城市广场

商住

1917

杭大江东储出[2016]5号

大江东

德信

德信大江源著

住宅

5164

杭政储出[2016]28号

艮北单元

越秀

越秀·亲爱里

住宅

25787

杭政储出[2015]37号

拱宸桥单元

金地

金地·大运河府

住宅

16842

杭政储出[2015]48号

笕桥单元

融创

融创玖樟台

住宅

16357

杭政储出[2013]104号

近江单元

昆仑

昆仑商务中心

商办

13746

杭政储出[2015]47号

景芳单元

融创

融创涌清府

住宅

23267

余政储出[2016]19号

良渚

万科

万科·劝学里

商住

4005

余政储出[2016]16号

良渚新城

和昌

和昌府

住宅

7559

杭政储出[2016]2号

牛田单元

润和

润和武林郡

住宅

14626

余政储出[2014]57号

瓶窑镇

嘉凯城

嘉凯城·瓶窑城市客厅

商业

1921

萧政储出[2014]27号

钱江世纪城

绿地集团

绿地中心杭州之门

商办

1560

杭政储出[2013]99号

三堡单元


杭州金融城

商办

10603

杭政储出[2013]109号

三堡单元


杭州金融城

商办

10678

杭政储出[2015]35号

三墩单元

中铁

中国铁建西湖国际城

住宅

8510

杭政储出[2016]6号

三墩单元

万科

万科·西雅图

住宅

14902

杭政储出[2014]32号

塘北单元

紫金港

紫金港·城市广场

商办

6237

余政储出[2014]37号

塘栖镇

嘉凯城

嘉凯城·塘栖城市客厅

商业

2156

杭政储出[2014]1号

天城单元

新天地

新天地金色时光

住宅

10574

余政储出[2015]11号

未来科技城

香港兴业

香港兴业·耦园

住宅

8808

余政储出[2016]28号

未来科技城

中南建设

中南樾府

住宅

15281

杭政储出[2015]27号

文晖单元

朗诗

朗诗熙华府

住宅

17061

余政储出[2014]61号

闲林街道

嘉凯城

嘉凯城·闲林城市客厅

商业

2008

杭政储出[2014]18号

祥符东单元

万融城

万融城

商业

5895

萧政储出[2014]5号

萧山桥南

中骏

中骏·钱塘御景

商住

2614

余政储出[2014]60号

星桥街道

嘉凯城

嘉凯城·星桥城市客厅

商业

2263


5

未立案名项目:未来科技城、钱江世纪城

各大热门板块都有地块将上市


有望上市未立案名的地块中,预计有43宗地块有望上市,其中未来科技城、萧山北干、萧山开发区和钱江世纪城预计上市量相对较多,且以住宅楼盘为主。


综合上述几个部分的预估量,2017年杭州市区楼市新增上市量大约有816.17万平方米,按照2016年商品房的套均面积估算,大约有81429套商品房新增上市。


此外,新的一年,杭州楼市将会频现如融信、融创、旭辉、阳光城、越秀等外来大鳄的身影。


6

今年楼市预计:量减价微跌

板块、楼盘分化将加剧


2016年杭州市区新增商品房11.43万套,与2016年初的可售房源相加,2016年杭州市区商品房的总供应量是29.83万套,截至2016年12月31日,杭州市区成交商品房19.35万套,去化了约65%的房源,漂亮地完成了去库存的任务。


成交量的增加带动了价格节节上扬,9月开始,针对楼市的组合拳频频出击,调控效果已经初步起效。


综上所述,由于调控政策使得市场需求减少,2016年10月开始,杭州市区商品房成交量已经出现明显的下降,而潜在的8万套上市数量又将加剧库存的上升,预计到2017年底杭州楼市库存量的去化周期又会重新回10个月以上,在去化压力加重的情况下,不排除价格上的小幅下跌。




总体市场成交会呈现出“量减价微跌”(市区成交均价跌幅不会超过20%)的特征,板块和楼盘间的分化会逐渐明显,定价理性的新盘或者选择低开的楼盘对于购房者吸引力较大。


备注:

1.数据来源:透明售房网、杭州住保局、国土局网站

2.统计范围:主城区、余杭、萧山、大江东

3.物业类型说明:商品房指住宅、酒店式公寓、写字楼和商铺


编辑:浅眠

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