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大力推进房屋租赁市场,国家其实在下一盘大旗

商房所2021-04-04 12:23:51

2018年,国家将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。

有报告预测,未来十年房屋租赁市场规模增量空间将达3万亿元。高房价下该租房还是买房?关于健全住房租赁市场有哪些新政?将解决什么问题?近日,财国君采访了北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池。

以下为访谈实录↓


高房价下租房更划算


高房价下租房划算,为何还要买房?

赵秀池:如果我纯算账的话,我是自己住,自住的需求,别算投资的需求,那我怎么掏钱少怎么划算。我的一个观点就是高房价下租房是划算的。比如说我们买一套房,在北京60平米的一个二手房,起码得300万,如果这个房不买,我用它的利息租房是不是就可以了?300万放银行按4%的利息算,12万的利息,正好一个月1万的利息。我一个月用1万的利息去租300万的房子是绰绰有余的,因为现在300万的房子也就是个二手房60平米。比如说在四环边上也就是4000块钱,那是有富余的,我1万还能剩6000(元)。

所以高房价下租房是划算的,政府在推这个事,它是政府导向,是政策导向,也是民生的需要。关键就是我租房现在可能解决不了孩子上学的问题,因为孩子上学现在主要看两条,一个是看你的户口是不是在这儿,然后再一个就是说你的户口还得落在这个产权房上。


新政给承租人赋权,提供均等化公共服务

赵秀池:现在咱们各地在推的这个租赁新政,就在试图解决这个问题。租房,承租人也可以享受均等化的公共服务,尤其是孩子上学的问题。如果这个问题也解决了,从自住的角度,我这个住房有了,孩子上学也解决了,就可以不买房了。

(新政)一个是租赁住房的房源大大增加了,因为开发商在新建,集体土地慢慢也在入市,增加租赁住房的供应;另一方面就是从需求侧,从承租人这个角度,原来我们租房的话不能落户,不能解决孩子上学的问题,现在我们在“租购并举”、“租购同权”,也在给承租人赋权。


健全住房租赁市场新政 充分利用存量房

赵秀池:从2015年以来,建设部就发布了相关的政策,就是促进培育租赁市场的发展;然后2016年国务院又发了一个文件;2017年住建部等九部委也发了相应的文件,包括在净流入城市、大中城市大力发展租赁市场,集体建设用地也要入市,建设租赁住房等等一系列的新政出台。

目前这些新政主要是说存量房可以利用起来,包括我们可以收购存量房作为公租房;也可以把低效利用的厂房、商业办公用房改做租赁住房,水电气也是采取民用的价格;也可以新建,开发商招拍挂拿地,要求你自持,然后做租赁住房;再一个就是国有土地不再是住房的唯一供给者,集体土地也可以建设租赁住房,很多创新点出现。


租购同权

北京租赁新政探索“租购同权”

赵秀池:“租购同权”本身这个概念是值得探讨的,“租购同权”完全(同权)做不到,但从一定意义上是可以实现的。因为你买房买的是产权,我租房租的是使用权,本身权利是不对等的。

北京的租赁新政是去年颁布的,已经有了进一步的探索,或者说(能做到)有限的租购同权。规定对于京籍无房家庭,注意前提条件是京籍,是北京人,没有房,在某一个区租房租了三年,然后在这个区工作三年,现在咱们叫职住均衡,两个三年的条件,就可以解决在这个区孩子上学的问题。

这个区不是学区的意思,比如说我在海淀,我在人大附附近,我就租房,能不能解决孩子在这个人大附上学的问题?不一定。因为这个区指的是大区的概念,可以给你解决在海淀区的孩子上学的问题,能不能上人大附还有很多条件。但是它从一定程度上解决了孩子上学的问题。


“租购同权”对供求双方均有利好

赵秀池:(租购同权)肯定对承租人来讲是一大利好。刚才我们算账说高房价下租房划算,为什么老百姓不租房?原因一个是过去咱们的房价在不断涨,房子有了金融属性,有了投资功能,我们很多人就倾向于买房。还有一个问题,租房不能解决孩子上学的问题,所以大家都要买房。如果现在房价控制住了,房住不炒,房价不再涨了,没有投资属性了,从自住的功能来看,租房自住没有问题,如果孩子上学也能解决了,肯定对承租人是一大利好,用买房的利息租房都绰绰有余,所以承租人肯定是兴高采烈欢迎这个事。

对于出租者来讲,承租人愿意租了,需求有了,出租人肯定也是利好,房子能租出去了。租赁市场的需求增加了,如果供给跟不上的话,供求关系决定的租金水平就会上涨。如果我们对租赁不断地赋权,租金水平就应该提高。而且租价和买价之间也是互动的关系,我买房的价格高,我要收回这个成本,作为出租人,作为房东得算这个账,我租金得达到一定水平,得能收回成本,所以房价涨我的租金也得涨。随着租赁的赋权,租金水平也应该有一定的提高,起码能够收回利息。

对于开发商而言,现在新政要求开发商也要新建这种租赁住房。新建的租赁住房,在北京因为有疏解非首都功能的要求,现在我们供的地是越来越远,比如说五环外,五环外这些教育、医疗各方面配套都比较差。过去你盖在五环外大家也买,因为我还赌升值,可能房价会涨,我去买。如果要出租的话,那么远我要不要租?这种情况下就看教育、医疗同等的均等化服务能不能实现。如果均等化的服务能实现,有产业,又能实现职住均衡,我就去那租房了。所以对于盖租赁住房的开发商来讲也是一个利好。


租金水平应交给市场决定

赵秀池:租金的水平是价格的问题,我认为市场经济下价格应该是供求关系,应该是市场说了算。低收入的那些保障房价格政府可以说了算,咱们的公租房就是政府提供支持的。原来我们还分廉租房、公租房,现在三房合一、四房合一之后没有这个说法了。但是根据不同人群的收入水平,比如说低保家庭、特殊困难的家庭,我们可以给他发放住房补贴的,最高的补贴,可以给他补贴95%,他自己只掏公租房的5%就可以。政府的保障房可以限租金,我认为市场的、个人的,人家是商品房属性,租金水平由供求关系说了算就行。承租人他愿意掏钱,然后房东说涨,承租人接受了就可以。


中国的租赁市场还要完善


中国的住房租赁市场以个人房源为主

赵秀池:中国的租赁市场现在主要以个人房源为主,就说咱们出租住房。从房改之后,我们是鼓励买房的,因为买房的话资金回笼的比较快,我就能建更多的房子,所以我们的租赁市场发展的比较弱,或者说大部分人是靠买房来解决住房问题的。

有一个大概的说法,82%的人是拥有住房的,有产权房,剩下大概20%的人没有住房。随着城镇化的加快,很多新进城的农民工也好,新市民也好,包括刚毕业的大学生等等。这些新市民他可能是少数人,我们大多数人有房了,如果你还让他买房,是不是就有炒作的这种余地,因为你已经有一套自住了,所以过去我们是以产权这种为主的市场。

我们在推租购并举的住房制度的建立,将来这些新市民、新增的人口应该是以租赁住房为导向,包括政府可以提供公租房,我们可以从市场上,从个人、从机构、从开发商,包括从集体土地那盖的租赁住房去租商品住房,都可以。将来的租赁(市场),租的住房比重会越来越大。


住房租赁市场仍存在问题

赵秀池:目前租房市场存在的问题,刚才我的观点说高房价下租房划算,为什么租房划算还有很多人不愿意去租,这就是它的问题。其中一个问题就是说我租不稳定,不能长租。比如说租10年租20年,甚至房东根本就不跟你签这种长期合同,人家就说签1年.因为房价在涨,房租也会涨,我不会跟你签长期合同,所以租赁不稳定;再一个就是信息不透明,我租房也不知道这个房子是真的假的,房东是不是二房东,是不是遇到黑中介等等;还有房租的问题,这个房租到底合理不合理,一年到期没执行完他就要涨价等等,可能遇到很多这种问题。

西方一些发达国家,他们的机构租赁比重是比我们国家要高的,现在我们国家的租赁住房主要是个人房源为主,所以现在咱们政府的导向就是要大力发展机构租赁,包括开发商可以新建,集体组织的集体用地,也可以建租赁住房,在补这个短板。


政府应站在供求双方的角度出台政策

赵秀池:政府站在租赁市场的供求双方角度,一个是出租人,一个是承租人。

现在我们鼓励开发商自持,他招拍挂拿的地也是70年期的,现在出租规定不能超过10年,你的租赁合同不能超过10年。因为有的开发商说我押20(年)付10(年),有以租代售的嫌疑,是违规的。所以他算不过账了,他得想辙,政府就要给他一个正确的政策,来支持他,来鼓励他,包括税费的减免,包括融资的支持,让他能够盈利,这是从出租者角度,不管个人还是机构还是开发商。

从承租人角度,承租人为什么不租房?刚才说划算他也不租,关键是他不能解决迁户口的问题,不能解决孩子上学的问题。北京的租赁新政其实有一个突破口,规定如果你租的是公租房,还有直管公房,是可以落户的。不是说外来人口随便可以落,是说你已经拿到了北京户口,可以把户口迁到直管公房和公租房上,一般的商品房还是实现不了。

 

租房需求增加可以平抑房价

建设住房租赁市场可平抑房价

赵秀池:改革开放之后,住房制度也在进行改革。过去住房非常短缺,根本就不够住,很多人三代同堂、四代同堂,或者说三代同室、四代同室,就一间房子。现在随着房改的深入,大部分人已经有产权房了,尤其是有户籍的人口基本上没有问题了。我们房子盖的也是越来越多了

现在我们在推租赁住房,租赁住房是绝对的刚需,你租房是不是要住的?你买房可能还会出租,可能还要等着升值,租赁住房肯定是要自己住的,它肯定是落实中央的这个精神,“房子是用来住的,不是用来炒的”。再加上赋权,加上我们通过各种宏观调控手段,平抑房价的上涨,让它没有投资的功能。尤其是新进城的这些新市民,刚毕业的大学生,他收入低,也买不起,我就租。不买房的话就减少了产权房买卖市场的需求,减少了需求,供求关系决定房价,房价就有可能得到抑制。


长效机制形成后,会对宏观经济形成良性互动

赵秀池:房价平抑之后,我觉得它对整个的宏观经济是一个良性的互动。过去说土地财政,得卖地、卖房子来取得财政收入。将来如果宏观经济各方面的平衡做好了,包括房地产能够平稳健康发展,我们不光卖房,租房一样是可以有收益的。现在房东为什么能出租房,他还是有赚的。包括一些机构租赁,是集中租赁,也是盈利的。有盈利就有税收,有税收就有财政收入。再加上将来房地产税收体系也要进行顶层设计,买房交房租,然后租房、出租房等等,它也是有税收的一系列的安排的。所以长效机制形成的话,对于整个宏观经济我认为是好事不是坏事。


房产税的设计应该有增有减

赵秀池:房地产税是交给国家的,本身就是增加地方的财政收入。另外,税收有平衡贫富悬殊(功能),比如说房子多的人交了税,然后政府进行转移支付,补贴给那些收入低的人,本身有一个公平,起这个作用。还有一个就是引导消费的作用,我税收高了,你觉得不划算你就不交税,你就不持有那么多房子了。所以房产税收需要一个顶层设计。

房地产税收里面,实际上是有很多税种的,从开发环节到流通到消费等等,前面我们已经征了很多税,包括土地出让金,你拿地的成本也是非常高的。所以将来房地产税收的设计也是一个比较复杂的过程,到底怎么设计合理?这里头我认为不能只增加税种,只增加一个房产税,应该是有增有减,还得考虑中国的国情,比如说大家庭我三代同堂、四代同堂都是一套房子,纳税是不是应该有不一样等等,所以税收的设计,一直到征收,到形成法律法规制度,还有一个比较长的过程。


从投资属性回归居住功能


房地产调控旨在让住房回归居住功能

赵秀池:房地产调控的基本精神、基本定位,实际上就是落实中央的精神,“房子是用来住的,不是用来炒的”,就是要让住房回归居住功能。因为过去房价涨得太高,它有一个示范效应、财富效应。大家都看到过去买房的人赚了,涨了若干倍,财富一下升值。我买一套房,比如这房500万,然后半年涨了50%,一下就赚了250万,这250万相当于我一辈子的工资。所以大家都看到,房子不光是自住的功能,它实际上是自住、投资两相宜的。如果大家都去炒房的话,房价炒得过高就会引发房地产泡沫,出现次贷危机、金融危机甚至经济危机。


发展租赁市场与共有产权房是调控手段

赵秀池:回归居住功能其中一个重要的抓手就是要大力发展租赁市场,因为租赁住房是绝对的刚需。

另外,我们将来可能还要大力发展共有产权房。现在北京的设计,共有产权房是封闭循环,什么意思?就是五年后你可以卖,但是政府回购优先,即使政府不回购,那谁可以买,也得是符合共有产权房的这个人,他才可以买,不是说谁都可以买的,他是有条件的。所以这种情况下,你即使是出售的话,也只能出售你相应的份额,比如说你占50%的份额,即使房价涨了,你即使赚也是赚你50%的部分。

而且北京封闭循环之后,共有产权房的准入看起来比较宽松,你只要是无房户就可以买,但是实际上是相当严的,你有过买卖记录也不可以,它叫人生首套房,你过去有过房,有过买卖记录也是不可以买的。而且你现在有资格,你摇到了买到了,你将来买了一套商品房,那也不行了,也得把它交给政府,上辈父母或者爷爷奶奶,给你继承了一套房子,是共有产权房,这个也是不可以的,也是由政府回购的。将来要大力发展这种共有产权房,也是让住房回归居住属性。

所以为了抑制投资的需求,现在有一个政策叫限购,通过这种限购、限贷等等,让住房回归居住功能,都是房地产长效机制之一。


中国的住房制度改革,一直在摸着石头过河

赵秀池:从1978年以来,改革开放以来,住房制度也在进行改革。我的观点是一直在摸着石头过河,一直在修修补补,可能中间有什么差错,然后我们开始不断地修正。

最开始的时候,我们的住房制度改革,目标就是住宅商品化,要把住房作为商品去买卖,去供给需求,去生产等等。过去我们是计划经济,我们的住房制度是福利制,分房。

房改后我们的目标就是要把住房作为商品,作为商品的话,你收入又低又没有钱买,就发展按揭贷款、公积金贷款,通过贷款的支持,让大家去买房。

一直到现在, 80%的人基本上有房了,少部分人没有房,我们可以完全通过租赁市场,因为原来买房的那些人他有的有一套,有的有两套,有的有多套,他可以把这些存量房拿出来出租,来解决这些新市民的住房问题。

包括过去我们最早设计的住房制度,安排什么样的人得到什么样的房子,进行分层供应,根据不同收入来提供不同的住房,叫“低端有保障,中端有支持,高端有市场”。低收入人群我们给他保障房,中端“夹心层”,我们也给他以政策支持,过去低端供应廉租房,中端中低收入者得到经济适用房,高收入者购租商品房。原来我们制度的安排实际上是有问题的,你发现中低收入得到经济适用房,中低收入得多少人?按收入的阶层(划分)高收入10%,低收入10%,中间有80%的人,80%的人你都要得到经济适用房,这不可能。经济适用房是政府的保障房,它是需要财力支持的,过去这么多年也没有提供那么多经济适用房。后来住房制度分层功能体系又改了,叫没有支付能力的低收入者,你得到的是廉租房;有支付能力的低收入者得到的是经济适用房,就是说你交得起经济适用房首付就可以买房;中等收入者,你得到的是两限房和普通商品房;高收入者你是购租商品房。所以住房制度,包括住房的供应的品种也在不断地发生变化。将来推的租赁房,各地政府保障的层次就应该是公租房,“夹心层”得到的房子应该是有政府支持的,应该是共有产权房,一般老百姓应该得到的是商品房,商品房你可以租也可以买,应该是这样一个制度的安排。


高房价的背后是资源分配的不均衡

房价高企的背后有多重因素影响

赵秀池:房价的基础应该是成本加利润,成本里头又包括N种成本,首先房子是盖在地上的,土地的成本,土地招拍挂价高者得,地价现在占房价的50%左右。历年房价不断提高里面,其实是因为地价在不断的升高;还有建筑成本,水泥、建材等等这些价格也在不断走高;包括人力成本,各种成本都在提高,房价也在不断走高,这是一个原因。

还有就是供求关系。房子是给人住的,主要看人口的变化,随着城市化进程的加快,人口在不断增加。北京在2009年的时候,人口1755万。什么概念?北京按照老版的城市规划,到2020年应该控制在1800万,2009年基本上它就达到了1800万,提前10年或11年突破了人口调控目标,所以才有新的城市规划出台,到2020年控制在2300万。2016年的数据是2172.9万,北京的人口,所以人口在不断增加,住房需求增加,房子又盖得慢,供不上,导致房价不断提高,所以房价也不光是炒的。


学区房的问题也是教育资源分配不均衡的问题

赵秀池:不光是房的问题,(还有)是学区的问题。是我们的教育资源不够,或者是优质的教育资源分布不均衡的问题。因为房子坐落在这个位置,它是划片的,所以你就有上好的学校的权利,实际上是我们的学校不够。将来通过建设更多的优质的学校,然后给它均衡分布,就可以解决这个问题了。所以很多房子的问题实际上不是房的问题,而是基础设施、社会设施配套的问题。

不同的城市,教育资源匮乏、分布不均衡的状态也不一样,尤其是大中城市,优质教育资源,还是稀缺,分布还是不均衡,对优质教育资源的需求非常强烈。应该更多的建设好的学校,然后让它均衡分布,从源头上就解决这个问题了。


住房租赁市场的完善是政府的责任

赵秀池:市场的完善,尤其监管,肯定是政府的责任,政府要有一系列的制度的安排,包括租售同权、租购同权,包括信用体系的建立。将来我们要建立信用体系,拿你的身份证或者什么一录入,所有的系统都能够调出来,你是不是守信,包括你租房作为承租人,是不是按期交租金,作为出租人,你的房源是不是真实等等。我们都可以通过这种制度的安排,包括个人租房也可以给它规范起来。

来源:财经国家周刊

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