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【国资智库】上海纺织:老厂房变身创意园区

国资智库2021-04-03 08:01:26

精彩导读

作为上海纺织业的老牌国企,依托各类有形与无形资源,上海纺织集团的城市更新之路,契合企业的转型之路,既有章可循,又独具匠心。上海纺织目前盘活了180万平方米的旧厂房、旧仓库,创办了55个园区,培育出M50、尚街LOFT等著名文化创意产业园区。

来源:上海国资  

作者:孙玉敏


作为上海纺织业的老牌国企,依托各类有形与无形资源,上海纺织集团的城市更新之路,契合企业的转型之路,既有章可循,又独具匠心。

从老厂房到创意园区

上海纺织集团厂房变身创意园区,既为大环境造就又是自身主动选择,不得不为。


1990年代,随着上海城市的发展,劳动密集型、污染性高的行业需要“迁出上海”,上海纺织面临关闭与外迁工厂的浩大工程。

 

“工厂亏损、职工欠薪,为顺利关闭这些企业,支付调整成本,纺织集团将旗下的一批存量土地和房地产作为调整成本计入。” 纺织集团不动产开发经营事业部执行副总经理陈正和表示。


1998年,上海纺织第一批纺织工厂正式完成关停。当时的问题是:关闭的工厂以及地皮如何处置?是否出售套现?上海纺织综合考虑之后,决定探索厂房的再利用。其时,上海市已提出建立“都市产业园区”的概念,创意产业在上海开始萌芽。


上海纺织决定抓住机遇。


最初,再利用的老厂房主要用于出租,当时的租客也五花八门。后来,一批画家在建于1930年代的上海春明粗纺厂(位于莫干山路50号),自行改造并建立了工作室、画廊等项目,随着同类项目越聚越多,M50创意园区逐渐形成。


陈正和表示,在此启发下,纺织集团利用老厂房做创意园区的想法逐渐成熟。


1998年,上海纺织挂牌成立了旗下第一个上海都市型工业楼宇“卢湾都市工业园”。2003年,M50园区在上海纺织支持下,由于入驻艺术家的影响力而逐步成为了上海市创意园区地标,并在2004年被美国《时代》周刊评为上海十大地标之一。


其时,上海纺织集团虽然对厂房中的企业只收取象征性的租金,但已意识到借助创意产业改造老厂房是一条具有潜力之路。于是开始规划园区发展思路,实施批量向创意园区的转化。


从2004年起,上海确立扶持创意产业园区的政策措施,由上海市经济委员会牵头为符合产业导向的创意产业园区授牌。由于上海纺织创意园区规划与打造较早,因此在第一批18家授牌创业产业集聚区区中占有二个席位。


通过15年的成功探索和创新实践,上海纺织目前盘活了180万平方米的旧厂房、旧仓库,创办了55个园区,培育出M50、尚街LOFT等著名文化创意产业园区。


2014年,上海文化产业园区和创意产业集聚区合并后,上海纺织集团市级文创园区达到15个,成为上海最具影响力与规模效应的文化创意园区“批量制造商”。

从创意园区到时尚地产

不过,由改造改建形成的创意园区,无论是对存量土地的利用还是对纺织集团的贡献,都存在瓶颈。


一是许多老厂房改造和维护成本,不比拆掉重建成本低多少,并且限于原先工业用地的属性,改造后的厂房,只能持有并对外出租,对纺织集团的效益贡献度有限。


二是创意园区的同质化竞争已越来越激烈,物理空间本身又具有限制性,使得租金收益的“天花板效应”明显。


加上厂房属性,创意园区的公共环境和配套设施并不完善,而且上海对创意园区的租金有一定限制要求,每年上涨10%-20%几乎不可能。


M50园区总经理王艺此前在接受《上海国资》采访时曾表示,随着各类成本的上升,房租在未来将只能抵充园区的日常运营开支,无利可言。因此,“必须找到创意园区的可持续发展模式”。


为此,纺织集团提出,创意园区经营要从创意产业链着手,通过产业链的构建,成为真正的创意园区运营商。同时,借助国有企业自身资源与资金的优势,上海纺织细分产业链,可以介入创意企业的孵化与培育中。如采取以股权换发展资金和免租金的方式扶持具有潜力的艺术家工作室、初创创意企业。“这种模式有利于与创意企业共同成长,一旦培育成功收益将远远超过收租模式。”


除此,纺织集团也开始探索存量工业用地的其他利用方式。


2009年,上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局联合下发《关于加快推进2009年400万平方米经济适用房规划建设相关工作的通知》。文件规定,企业自愿拿出手中土地申请参与经适房,经适房的建设比例底线是50%。


由于能够获得商品房建设的“绿色通道”,企业参建的积极性比较高。从当时企业拿出的地块看,大都原来并非住宅用地,而是各种存在再利用瓶颈的工业用地。


纺织集团当时也拿出了几块地供选择,一块在浦东唐镇,一块在浦东上南路,一块在宝山。最终,纺织集团决定拿出上南路3301号纺织物资公司上南路仓库。


那时土地出让金如何补等政策并不明确,我们前后谈了几年时间,最终决定没有优惠政策也做。”上海星海时尚地产有限公司副总经理沈延年告诉《上海国资》。


这是纺织集团在住宅类地产的首次尝试。目前,该项目经济适用房已建成交给相关部门,“略有盈余”,捆绑的商品住宅项目也于2015年8月奠基开工。“预计年底可对外预售,预期收益明显。”沈延年表示。

时尚地产体系

2015年,纺织集团确立了以时尚产业为中心的“1+5”战略,强调将围绕做强纺织时尚产业,建设五大业务板块,也就是贸易与国际化、科技与制造、品牌与时尚、不动产开发经营、金融。不动产开发经营首次被作为重点业务。


陈正和表示,未来,不动产开发经营将成为纺织集团主要业务之一,定位为“反哺主业”,落脚点和出发点是集团的纺织时尚产业。在“在科技引领时尚”大背景下,将通过深度开发自有土地资源,支撑集团主业发展,支持时尚产业发展。


“基于集团战略,我们制订了不动产开发经营的‘十三五’规划。”陈正和表示,上海纺织集团未来将利用丰富的存量土地资源分五条路开发。


第一,深耕时尚园区。第二,优化结构,处置资产遵循总量不变、有进有出、盘活资产的原则。第三,积极存量开发。第四,保留三枪、海螺等品牌的营业和办公用房,保留国际物流仓储和汽车配饰生产用房。第五,走出去开发,品牌输出,拓展外地外区市场。


根据相关战略和规划思路,纺织集团开始切实构建时尚地产体系。


2015年10月,纺织集团将旗下纺织发展公司和纺织置业公司整合,投入10亿元注册了星海时尚地产公司,作为不动产开发经营事业部的地产开发实体。纺织集团董事长童继生表示,组建星海时尚地产公司是上海纺织集团新一轮国资改革方案出台后的一项重大战略,也是事业部实体化的第一个重要战略步骤。


新成立的星海时尚地产公司,旗帜鲜明地提出“时尚地产”概念。


“之所以提出时尚地产概念,主要基于纺织集团主业考虑。纺织集团旗下有时尚产业、时尚品牌、时尚教育、时尚园区,这些都是不动产开发运营的良好助力。”陈正和说。


“我们已在杨浦‘上海国际时尚中心’旁边,策划开发‘24小时无时差国际环球时尚中心’,该项目以新建为主,包括办公、餐饮、商业、类住宅等多业态,将是纺织集团第一个真正的时尚地产项目”。


纺织集团的时尚地产,要可持续发展,打造一些既时尚又有承载上海记忆的东西,所以我们把项目放在由原第十七棉纺织总厂改造的上海国际时尚中心旁边,体现整体风格。”陈正和强调。



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