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道德眼||中央定调:工业厂房可改造成租赁住房!

道德眼2021-04-05 09:00:12

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经济民生


中央定调:工业厂房可改造成租赁住房!

摘要

工业厂房允许改造为租赁住宅给产业地产带来了新的机会和方向,也给城市更新和园区配套提供了重要政策红利,是一件大事,值得纪念。

4月6日,住房城乡建设部联手国土资源部共同发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房[2017]80号)


该政策是落实中央最高指示“房子是用来住的、不是用来炒的”的产物,从房地产市场供需两方面力求解决当前住房市场的突出矛盾。其中,为增加租赁住房有效供应,文中提到:

一直以来,工业厂房作为制造业的生产空间,能不能改造为租赁住房是比较含糊的。“这类改造在技术上没有太大的障碍,关键还是需要得到政策上的支持。”上海市建筑学会理事长曹嘉明说。

  

过去,为防止工业用地项目违规变为房地产开发项目,在出让时都有一个不超过7%生活配套的限制,后来随着城市的发展,存量更新、工业用地二次开发成为一线城市的主基调,特别是房地产市场的供需矛盾日益突出,像上海已经开始突破7%的限制,但从中央层面明确允许工业厂房改造为租赁住房还是第一次!


工业厂房改造为租赁住房有诸多优势:


        一是面积大,层高高,便于个性化改造;

        二是租金和物业费低,拿房成本低;

  三是签约时间长,收益期长;


工业厂房改造为租赁住房需要注意以下问题:


  一是厂房改为租赁住房后的电容负荷、室内消防、自来水供应、城市规划的化粪池等设施需要重新配套或调整,公安系统需要同步备份:涉及到规划、房管、环卫、电力、公安消防等多个政府相关部门的审批;


  二是工业用地历史上可能沉积了对人体带来伤害的污染物,需经修复之后才可进行改造;


  三是改造主体,文中明确提出是“房地产开发企业”,所以要想吃到该“蛋糕”必须先要有相应身份才行,坚决杜绝“二房东”“包租公”带来的治安和消防安全隐患。


  四是“按年缴纳土地收益”,缴纳是按住宅算还是工业厂房算,标准还待明确。


工业厂房允许改造为租赁住宅给产业地产带来了新的机会和方向,也给城市更新和园区配套提供了重要政策红利,是一件大事,值得纪念。


来源:园区内参   作者:沙棘树



 

财经资讯


一场无人幸免的浩劫即将到来?

谁做最终的接盘侠

摘要

美联储缩表比加息更可怕,是一个技术含量高超的外科手术,可能对美国和国际经济形成重大影响。对新兴经济体来说,这种影响更是不可估量的。

近日,美联储在 “3月会议纪要”明确提到了今年晚些时候将启动缩表,并提及数位联储官员认为目前美股虚高。

 

何为“缩表”?缩表是指中央银行减少资产负债表规模的行为。美联储通过直接抛售所持债券或停止到期债券再投资的方式,可实现对基础货币的直接回收,相对于提高利率。


直接来说,所谓缩表,就是要卖出国内资产,然后收回市场上流通的美元。放在央行的职能上,实际就是货币紧缩的一种调控措施。


再简而言之,就是十倍放大版的加息!


加息毕竟是政策手段,政策调整是相对较为容易的。缩表则是直接调整到了央行的资产负债表,央行的资产负债表不是一两天增上去的,更不可能一两天减下来,一旦确立缩表那么其持续时间就会更长,影响范围和持续周期都会更大、更长。

 

特朗普政府希望借此举缓解自己的困境,美联储的缩表,也就是转嫁自身危机。

美联储缩表震惊了市场


尽管市场早就在讨论缩表,但是没想到美联储一下子将缩表时间明确在今年底。而且这次缩表的范围不仅仅是住房抵押支持证券,国债也包括在内,这也让市场吃惊。


美联储缩表比加息更可怕,是一个技术含量高超的外科手术,缩减过快过早过猛都可能对美国和国际经济形成重大影响。就像一座用砖头撑起来的大厦一样,现在要去掉砖头,还要大厦不动,就必须有钢筋撑着,那么到底美国经济的“钢筋”如何呢?


美国消费开支已经连续两个月下滑,导致人们对美国经济未来的增长出现担忧。而美国经济更加重要的是资产价格的膨胀,股价迭创历史新高,房价也已经处在高位, 1月美国全国房价指数同比上涨5.87%,创下31个月以来新高。美联储在缩表的同时维持资产价格不出现动荡,殊为艰难。


据“占豪”分析,美联储缩表主要有四个原因:


一、美联储资产占GDP比例长期维持高位有造成货币反噬的风险


所谓货币反噬,就是这么巨大的流动性,一旦资本市场崩塌,危机再现,其结果必然是恶性通胀,不受控的恶性通胀。真到那时,美元的信誉体系将崩溃。美元货币霸权是美国长期强大的重要基础之一,所以美国一直对这一风险存在担心。


二、制造货币紧缩预期,刺激美元回流


美联储过去两三年一直都在制造加息预期,其小幅、缓慢加息本身也是在制造加息预期,制造加息预期的目的是通过制造美元货币紧缩预期来推动强势美元,并以此来吸引国际上的美元流动性回流美国市场投资,从而刺激美国经济增长。然而,问题在于,美国经济本身缺乏新的增长点,这使得美国经济看似虽然稳健,但可投资的地方却并不多。美联储不得不再想办法来吸引国际上的美元流动性流入美国。于是,“缩表”的尝试就被推了出来。


三、等待他国失误,通过货币手段将内部经济问题外部解决。


美国经济现在依然危机四伏,其危机黑洞只是暂时被掩盖了而已。美联储玩“缩表”游戏是在为他国的战略失误做准备。


谁的战略失误?中国、欧盟、日本以及其它相关国家。对于美国来说,中国、欧盟和日本是三块肥肉,其中欧盟和中国是两块肥肉,只有这两块才能填饱美国现在的胃口,日本则是退而求其次不得已才会吃的对象,因为日本经济规模填不饱现在的美国。


四、用预期推动他国危机,准备低价收他国资产。


美联储所制造的加息预期,本质上就是要吸引国际上的美元流动性,这样可以解决美国自身的经济增长问题,但其它国家则会因为资本外流而陷入经济危机。譬如,这两年因大宗商品价格下跌以巴西为首的拉美国家大多都出现了经济危机。危机过后,这些国家无疑会出现大量廉价资产,到那时美国的资本就会快速吃掉这些廉价资产,然后再用美国市场推动这些资产升值。


一场“浩劫”突袭新兴经济体


那么,本轮美联储缩表将对世界经济和投资市场产生哪些影响呢?


如果美国缩表,就可以拉高美债和美股,将美国的高价金融资产抛售给跟风买入的其他国家散户,然后再等美国债市和股市泡沫破灭以后,联储通过印钱再低价接回。


此前美联储已表示今年将加息三次,目前已加息一次。现在,美联储开始缩表加上两次加息预期,美元将会大幅度攀升,长期市场利率将会走高,这对美股将形成利空。


而这,对于其他,尤其是新兴国家经济体来说,无疑是一场“浩劫”!

 

当美联储收紧流动性,美元就“变少”、“变贵”了,全球资本会加速回流美国,而新兴国家则会因为美元减少而导致债务危机发生,甚至可能出现货币汇率大贬的情况。

 

至于对中国的影响,美国是中国最重要的贸易伙伴,双边投资规模巨大,经济依存度相对较高,美联储货币政策势必对中国经济产生巨大的溢出效应。

 

而一旦美国缩表,中国将承受巨大的资本外流压力,将使中国的股市、债市、楼市、外汇市场风险进一步增加。


中国经济面临前所未有的挑战


此时的中国经济,在内忧外患之下,正面临前所未有的挑战。

 

在外,有美国磨刀霍霍,中国似乎不得不跟随加息,采取紧缩的货币政策。

 

但是,货币政策突然收紧的代价,是中国承受不起的。

 

M2大幅减少、人民币突然加息,则会刺破一切高高漂浮在空中的资产泡沫,还导致市场上出现“钱荒”,届时,债务危机将大面积出现,企业大量倒闭,失业率也会飙升。

 

回顾中国过去十年的“钱荒”历史,虽然背景不同,但都是货币政策由放水到收紧所致,遵循着同样的经济周期轮回——


经济下行—货币放水—刺激房地产、房价暴涨—货币脱实向虚,金融市场过度繁荣—房地产投资触底回升—宏观调控收紧-钱荒、债灾、股灾、贬值—一地鸡毛。

 

然而,若是继续大水漫灌、依靠投资拉动经济增长,中国经济势必更加岌岌可危。

 

我国的钱是越印越多,目前货币总量已经超过欧元区,也超过了美国。再这样高速增长下去,将超过“欧洲+美国”。也就是说,如果中国人都拿着钱换美元,不仅我们的外汇储备远远不够,全世界的美元都不够换的!

 

在货币大放水之下,推高了各种资产的泡沫,光是房地产,已经达到了GDP的250%,远超美国次贷和日本危机时候的水平。

 

而实体经济却是越发艰难,作为衡量实体经济投资的一个重要指标,民间投资增速在2016年遭遇了断崖式下跌。


可见,中国经济已经出现了严重的脱实向虚,股市大起大落,债市大起大落,楼市乱象迭生,汇率贬值也越来越快。

还没看懂?国家已祭出大杀器


4月5日,有央行官员透露了重要信号。

 

在中央党校主办的《学习时报》,中国人民银行金融稳定局局长陆磊发表了一篇头版头条位置的文章,第一次披露了最高领导的指示:要把防控金融风险放在更加重要的位置,坚决管制货币总量,摸清风险隐患,着力防控资产泡沫。

 

再结合周小川此前的发言——3月26日,周小川行长在海南博鳌的演讲上表态:货币政策宽松已到达周期的尾部。

 

这意味着,中国经济要发生巨大的转向!

 

央行大水漫灌的时代宣告结束,管理层现要改变打法,走“宽财政、紧货币”的路线,以此来拯救实体经济、促进经济转型。



站在现在的时点,我们突然意识到,此前发生的一切都是暗中注定、自有安排。每一次战略的背后,都有国家的良苦用心。

 

而我们个人,也要读懂国家意图、顺遂国家战略,方能在这乱世飘摇的资本战争之中,为自己争得安身立命的守家之财。

 

首先,为什么楼市接连祭出大杀器?为什么国家对炒房是一再打压?

 

无论缩表还是加息,中短期而言,对于全球的风险资产来说,都将会是一个挑战。而资产价格的调整一定从风险敞口最大的地方开始。

 

中国楼市的泡沫显而易见,也是最易被资本下手的突破口。有人测算过,按照中国的房价和汇率计算,仅仅卖掉中国北上广深建成区的土地,就可以买下半个美国。

 

如此看来,中国史无前例的房地产调控,其实也是为了应对美国的加息和缩表而采取的未雨绸缪之策,以便为未来留足应对空间。

 

在这种情况下,你难道还要加杠杆炒楼吗?

 

恐怕这两年,楼市的形势都会非常凶险,政策对于炒房者都不会姑息。在严厉的调控之下,短期内,一些热点城市价格出现回调也不是不可能。

 

第二,雄安新区为什么会横空出世?相关概念股为什么会接连爆炒?

 

要想留住资本,长远之计当然是发展实体经济。现在国内对于楼市是严防死守,那么国内那么多闲散资金怎么办?

 

这时候,新区作为一只长线大白马股闪亮登场,自然会吸引大笔资金的流入,不仅有助于支持实体经济的建设,也能有助于防止资本外流,从而实现一个良性循环。

 

而雄安概念股的爆炒,则隐喻了中国股市的慢牛行情。此前,在两会上,周小川行长就说过“要鼓励企业发展直接融资”,这说明,国家是希望盘活存量资金,引导资金从楼市流向股市,以支持实体企业的发展。

 

不过,既然是慢牛,那就势必需要足够的耐心。尤其是局势动荡的现在,全球市场很可能会出现剧烈波动,下跌将是大概率事件,所以近期蜜姐建议大家还是轻仓躲避风险。

 

第三,为什么国家要加大对外贸易,为什么要推行“一带一路”战略?

 

要应对资本外流,就需要增加人民币需求和减少美元需求。这样才能降低美国货币政策、美元流动性变化对中国经济和金融市场的不利影响,这样才能够有效防止资本流动风险的跨市场传染。

 

如何才能增加人民币需求?


一是增加对外贸易,二是让人民币实现国家化,这样才能让更多的国家在贸易结算中使用更多的人民币,以减少对美元的依赖。而中国推行一带一路的目的正在于此。

 

国家主席习近平在达沃斯出席世界经济论坛演讲时宣布,今年5月,中国将在北京主办“一带一路”国际合作高峰论坛。

 

其实本次论坛,也是在美联储加息、缩表的步步紧逼之下,号召新兴国家抱团取暖的御敌之策。美联储缩表,是要给新兴市场釜底抽薪,而东南亚这个集中了众多发展中国家的地区自然是最主要的对象。

 

因此,我们可以预见“一带一路”的计划一定会受到这些新兴国家的大力支持,这对于我国的外贸企业无疑是一个巨大利好,而对于我们个人投资者而言,也许就是提前布局“一带一路”板块的绝好机会。

 

在这全球动荡之中,我们就像航行在大海之中的乘客,不可避免地会受到外界风雨的影响,个人安危全系于国家这艘巨型航母之上。国强才能民强、国富方能民富。

 

自改革开放30余年以来,关于中国经济崩溃的预言总是不绝于耳,但每次都让那些唱空者深深失望。


虽然现在中国仍然面临巨大的挑战,然而我们相信,不确定才是机遇的前夜、乱世方能成就真英雄,中国一定会在风雨飘摇之中,砥砺前行!


来源:蜜姐、蜜财富、华夏时报、占豪   作者:凤凰房产



 

时事政治


衡水中学入浙,何以掀起钱塘怒潮

摘要

从来不会有家长与学生反感“素质教育”,但在现实中,不管是何种教育,均应有所依傍,落到实处,并真正体现公平公正的价值与理念。“以人为本”也要以所有人为本,不是以个别高人一等的学生为本,而将其他更多学生作为素质教育的分母。

衡中一边面临着强烈质疑,一边却又不断向外扩张。


这两天,因为河北衡水中学(下称“衡中”)在浙江平湖开办分校,引发舆论如潮热议。浙江省教育厅基教处处长方红峰公开质疑衡中的办学模式,认为“这所学校是应试教育的典型,眼睛里只有分数没有人,跟我们浙江以人为本的素质教育理念不符合,我们浙江不需要”。据悉,目前浙江省教育厅已责令平湖教育主管部门调查其涉嫌违规招生事宜。


实际上,这些年来,随着衡中在全国范围内相继开办分校,推广“衡中模式”,类似的强烈质疑几乎隔一段时间就搞上一轮。而正是在质疑的声浪中,衡中一口气在省内外开了18家分校。这还不包括衡中前校长在石家庄主持的一家具有纯正“衡中血统”的民办中学。


为什么衡中一边面临着强烈质疑,一边却又不断向外扩张?这其中,衡中自身的扩张冲动是一方面,而地方教育生态不可避免地被衡中影响、渗透乃至不乏暗持欢迎态度,恐怕也是一个原因。换言之,在依旧激烈、残酷的高考竞争下,家长的焦灼、社会的焦虑,总归需要一个释放纾解的渠道,而衡中,未必是最好的选择,但却是“不坏”的选择。


也因此,尽管“衡中入浙”遭遇了来自当地最高教育行政官员的“阻击”,但在坊间,却仍然有不少声音希望“假以时日”,而不愿意看到地方用“行政的大棒”一棒子将衡中打死。有网友指出,好不好,还是要看家长的选择,“如果真的和浙江省教育理念不合,没有家长学生选择这所学校,才能让人心服口服”。

而在眼下,家长们(包括学生)又能有多大的选择余地?素质教育的口号喊了多少年,可在现实中,有时给有权势、有力量者接受更好教育提供了一个借口。以形形色色的“加分”为例,原本良好的意图设计,却演变成卑劣的蝇营狗苟,成为有关各方实施利益输送、权钱交易的工具。对此,媒体多有报道,一些地方已经逐渐收紧此类“素质教育”的口子。


衡中以分定输赢的教育选拔方式,则因其公正性,往往更能反映普通民众的公平诉求。这也是尽管每年都有人质疑衡中模式培养的学生压力太大,却又每每对衡中有多少人考上北大清华津津乐道的原因所在。学生一旦进入衡中,家长只求分数超人,而不必再做他想,反而简单、纯净了许多。


至于说学生在学校接受“军事化管理”,很苦、很累,甚至反人性,可是,进入高考轨道的中学生,哪个不苦、不累?即便是一向奉行“以人为本的素质教育理念”的浙江,考生想必也不会轻松。关键是,在衡中,经过励志教育的灌输与渗透,许多学生实际上已经认可了这种严格的管理与训练,并主动投身其中。


何况,衡中对于生活与学习的严格规范,已经形成一种目标清晰、指向明确的操作流程。根据学科特点,教师精研题目、遴选知识点;学生则强化训练、熟悉知识点。这样的有意识、有目的的教学规划与努力,显然比盲目下苦功更有效率。若说将学生培养为高考机器,这不是哪所学校的错,而是教育本身所面临的大问题。

从来不会有家长与学生反感“素质教育”,但在现实中,不管是何种教育,均应有所依傍,落到实处,并真正体现公平公正的价值与理念。“以人为本”也要以所有人为本,不是以个别高人一等的学生为本,而将其他更多学生作为素质教育的分母。“我想上北大”“我如愿上了北大”,本身就是考生面对高考独木桥的励志宣言、就是平民面对阶层固化的一种逆袭。


当然,衡中模式的攻城略地,必然会对当地固化的高考利益格局产生冲撞,遭遇阻击并不奇怪。教育行政部门需要做的,首先是严格把握公平竞争的准则,而非上来就代表全省人民反对新的尝试。在这一过程中,既要防范提前招生的非正当竞争,也要尊重家长与学生的选择权;既要避免让学生陷入变本加厉的严格训练中去,又要做好事中监管,保证办学的自主性。


而根本上讲,还是要加快高考制度的改革进程,真正让孩子们多一些选择空间、多一些成才路径、多一些人生体验,释放出人生的活力与创造力。


来源:中国青年报   作者:胡印斌


END

 

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