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【聚焦】中小企业购地建厂?租赁厂房?

浩旺产业园2019-07-07 00:16:40

论中小企业购地建厂租赁厂房之利弊

浩旺商学院副院长、浩旺集团常务副总裁 魏钦/文


摘要:改革开放以来,经过三十多年的发展,我国的中小企业在市场经济大潮中,不断发展充实。中小企业在国民经济中所起的积极作用越来越明显,越来越多地被政府重视。对于当前实体中小企业在落脚难、落地慢、落地贵等方面,从政府、业界及专业运营商各个角度都可以得到不同解读,特别是对于中小企业到底是自己购地建厂,打造属于中小企业自己的厂区好还是通过租赁正规产业园厂房比较好,一直以来各有说辞。


关键字:中小企业  购地建厂  租赁厂房  利弊

   一、中小企业的重要性不言而喻

    当前,全国中小企业数量超过5000万家,其中中小企业占全部企业总数的99%,中小企业贡献占中国60%以上的国内生产总值,50%以上的税收,中小企业成为了国家重要的经济支柱。同时,中小企业是社会就业的主要承担者,创造了中国80%的城镇就业。主要表现为同样的资金投入,小企业可以比大企业多吸收4倍的人员就业,并且随着大企业技术构成和管理水平的不断提高,企业的优化重组,大企业已经很难再提供新的就业岗位,富余人员和下岗、失业人员会越来越多,要解决这批人员就业或再就业问题,主要靠中小企业的发展。在“双创”背景下,中小企业因其自身特点,必然会成为“双创”的主角和生力军。

    二、落地难、贵、慢成为实体经济中小企业的新痛点

    中小企业因其经营规模小,资产规模不大、抵押物有限、产品结构单一、产品科技含量低、财务管理水平低、抵御风险能力差、经不起原材料或产品价格的波动,经营稳定性不高的特点,这也决定了中小企业发展过程中极易受到行业波峰波谷影响。再加上中小企业融资困难多、技术创新不够、产业升级困难,政府相关主管部门干预、媒体最关注的融资难、融资贵等难点;从而导致中小企业在发展中往往带着巨大镣铐在前行,步履维艰。而中小企业在实体经济中的落地难、落地贵、落地慢等问题的痛点,却极容易被业界、社会各界甚至政府所忽视。



 三、中小企业购地建厂优劣分析

   (一)中小企业购地建厂的优势

对于有过租赁厂房产生不愉快经历的中小企业主,均对“寄人篱下”租赁厂房的方式表示厌倦,他们都非常希望能拥有自己的厂房,通过购地建厂,建设自己的厂区,那么购地建厂到底对他们而言有哪些好处?

    1、自建厂房可以根据企业自身的需求,进行量身打造规划,进行个性化的设计和布局,可能从单个企业形象上有质的提高,更为关键的是,对于长期“流浪”的企业而言,有一个属于自己的厂房,心理上会改变之前失落的感觉,有了归宿感。

    2、最大程度表现企业实力,会给客户一种企业长期持续经营的良好印象,客户会认为企业实力强、经营十分稳定、可靠,该企业是可持续发展的供应者,这有助于提高企业营销的竞争优势。

    3、租赁厂房让企业始终没有固定资产抵押,也会造成企业银行融资困难,一旦有了自建厂房,就有了固定资产,在企业发展需要或流动性资金短缺情况下,可以用于抵押周转一部分资金,有利于解决企业在发展过程中一部分资金需求。

    4、购地建厂,土地和厂房会出现不同程度评估升值,十年二十年如遇政策性拆迁,得到的土地增值和补偿款十分可观。

   (二)中小企业购地建厂的劣势

那么给企业提供土地,让企业购地建厂是否真的就是能一劳永逸,好处多多?其实,让企业购地建厂并非想象中简单,不管是对于中小企业自身而言,还是对于土地提供者的政府来说,其风险和稳定性完全有可能会与初衷大相径庭,理由有五:

    理由一:土地闲置、厂房空置成为普遍现象

 从中小企业主想买地自建厂房角度讲,由于其资金和规模限制,一般只需要十来亩多则三五十亩地,可是由于土地集约化利用要求和国家政策限制等,工业用地在投资强度、容积率、税收等多个方面均有严格要求,政府基本不可能出售如此小块土地给单个中小企业。政府出让工业用地的面积基本都在30亩或50亩以上,这样的面积,很多中小企业根本就买不起。

 当然,部分稍微有实力中小企业能够购买土地,企业也会根据自身发展规划,虚高提报用地需求数量,往往提报的数量都是目前实际需求的2-3倍以上,等拿到土地后企业要么部分建设,等企业规模扩大再进行扩建,要么提前建设大量闲置厂房和办公区,这样就造成大量的土地闲置和资源浪费。据了解,成都范围内,自建工厂的企业50%以上都存在有闲置土地的情况。而针对闲置土地及工厂的情况处理,政府通过行政手段也是无能为力,收效甚微,最终变成了各级部门最为头疼的问题。

    理由二:自建流程复杂、投产达成时间长

 企业自建厂工厂需要项目立项备案、用地、选址及环境评审、获取土地使用证及规划审批等流程手续,从交保证金到拿到土地,至少需要9个月的时间。这个过程,需要先把买地款交给政府,安排一个专门的团队与政府对接,与发改、国土、规划、建设、房产、环保、消防、工商、税务、城管等十几个部门打交道,要折腾大半年才能拿到土地证,然后施工几个月,前后算下来企业一般需要2年时间才能达到投产要求。而中小企业的优势就是把握市场机会能力强而快,2年时间过去了,市场机会不复存在。

    理由三:固定资产等于负债

企业从申请土地指标,到摘牌拿地、立项、规划、设计、工程建设全过程,包括土地成本、建安成本(含土建和钢构)、水电路和绿化等配套、耕地占用税等土地税费、报建费等建设税费等,以及必须发生的管理费等,很多人只计算了建安成本觉得成本一般,而根本忽略了税费及报建、相关专业人员的工资、福利等费用。

在财务报表上,2000元以上的实物叫做资产,毫无疑问投资建厂的所有资金最后都会变成固定资产,一旦我们把现金投入到固定资产里,成本就会增大。部分中小企业主认为购置土地后,可以用固定资产贷款,有了融资抵押物资金就有了保障。但是商业银行抵押物的价值只有重置价格的40-50%,也就是1000万的投入只能算400-500万的抵押价值,具体贷款额还要看其他指标。其次,银行利息表面是6%、7%,实际贷款过程中总计各类成本,低于11%是拿不到贷款的。融资成本附加在企业的运营成本中,将会给企业带来巨大的经济压力。因此,这势必对企业正常发展和经营产生巨大的影响,给企业的发展带来了诸多不确定性因素。

    理由四:抗风险能力变弱、创税收不稳定性增大

当下,市场竞争越演越烈,各行各业发展都会呈现波动情况,不确定性”成为经济新常态;在新兴产业发展迅速,行业升级迭代更新加快背景下,企业发展不可能一直保持持续稳定的向上态势,当市场竞争激烈,利润下降时,企业所能给政府、社会创造的价值自然就会相应降低,总体会呈现出波动态势。

对于企业自身而言,在市场竞争中,没有了足够的现金流作支撑,虽然有了自建厂房,表面上有了土地、有了固定资产,可实现账面增值,但是现金流缩小了。规模大了,资金压力也会变大,期间如果企业出现资金周转或者其他问题,抗风险能力会十分脆弱,加之行业风险、财务成本上升等,企业很难保障持续发展。中小企业5-8年的生命周期内,把大量的资金用于固定资产建设,而不是快速有效地把握市场机遇,其结果就是违背中小企业生命周期和市场规律,扼杀了自身的活力和创新能力。

     理由五:形象难统一、二次利用率低

对于自购地建厂的企业主来说,行业不同,企业不同,企业规模差异,企业都会根据自身需求进行规划建设,不管是企业整体外观形象打造,还是企业办公区、厂区功能设置及区域划分等,都会根据企业专属需求进行建设。

而整体形象上,不同企业都会有不同的外观,风格千差万别,档次也参差不齐。在企业内部格局和功能上,也是极大不同。厂房建设个性十足,这样的办公场地和生产厂区的二次利用率极低,造成的资源浪费大和资源承接发展可延续性也非常低,极大地影响了集群产业的发展。


 四、中小企业集中入园租赁厂房的优势分析

中小企业入驻正规产业园区从全球产业经济发展趋势来看,如日本、德国等制造业发达国家,是大势所趋,并且是一条符合中小企业自身发展规律、资源集约、产业集群化的发展之路,其拥有的优势及前景展望:

    1、实体企业“轻资产”运营是大趋势所必然;

企业最终的目标是利润最大化。从未来发展趋势看,在资产回报降低、行业竞争加剧的时代,轻资产模式能够通过资产、资源、资本的配置优化,充分发挥专业化和技术优势,提高企业的整体效率水平,将企业的资金和精力集中于产品开发、市场扩展等核心业务,从而增加企业的发展和后续动力。

国外的耐克、麦当劳、希尔顿、Facebook、Uber及国内的阿里巴巴等都是轻资产运营的成功代表。所以,中小企业入驻产业园,以“轻资产”形式拎包入住,根据企业自身实际需求和发展速度对厂房面积进行灵活把控,避免资源浪费是上上之选。购地建厂重资产配置不适合中小企业的自身特点,遏制了中小企业自身优势和长处。

    2、企业稳定增长、抗风险能力强;

租赁厂房相比建设厂房忽略了市场的发展风险。如果投资了固定厂房设备,每天的人工、水电费、银行利息等都是企业运营成本。低成本是企业的杀手锏,投资厂房后,企业失去了成本优势,就失去了竞争力,一旦成本不断增高,企业存活发展就会面临新的问题,而租赁厂房,可以将更多资金有效运用于企业技术革新、产品研发、企业经营等方面,增强了企业的市场竞争力,提高了企业抗风险能力。

同时,产业园区会根据行业发展和国家政策性调整对产业园入驻企业进行升级更迭,建立入驻企业的评定系统,监控企业发展态势和前景,淘汰低效落后产能企业,引入高效、环保、发展潜力的企业,保证企业稳定发展的同时,也促进产业园区亩均税收持续稳定增长,实现每年5%的利税增长。

    3、租赁厂房更能快速投产,抓住市场机遇实际投资者初衷;

现在市场经济的发展速度已经到了一日多变的情况,从企业自身来说,租赁厂房相比建设厂房更能节省更多时间,提高工作效率,有利于企业抓住瞬息万变的市场机会,赚取更大利润。从企业拿到土地指标到建厂房,再到运营生产,至少需要两三年的时间;而如果租赁厂房,从开始谈租赁到生产只需要两三个月的时间,企业就可以进行快速有效的生产作业,出产品。

在中国的外资企业,基本都偏爱租赁,不是外资企业没有实力和资金购地建厂,而是他们更懂得利用财务管理、资金管理、以及金融等手段实现资本有效运作,通过节约更多时间成本,把企业更多的精力投入到产品研发生产,和提高核心技术力上。

从利税结构上讲,也能以最短时间获取利税,一般来讲,正常的企业营业利税至少可以提前2年左右,另外2年时间企业的发展增值增效空间,也一点不容忽视的。

    4、省心省力形象好;

正规产业园区的都是根据各行各业的需求进行深入分析和规划建立的标准化厂房。已经做好了围墙、绿化、道路、地面硬化、门卫室等,连门窗、电动大门都安好了,整体形象统一整洁、形象规范、现代感强。入园企业只需要稍微粉刷一下,接通水电,把设备搬过来即可生产。同时,整个企业厂区有任何问题、维修维保等,园区物业都会提供周到服务,给企业主省去烦心杂事,有足够时间和精力经营公司,专注推动企业发展。

    5、产业园提供完善的服务平台降低中小企业的生产经营成本;

正规产业园为了促进自身核心竞争力,完善区域服务功能,都会打造和提供全方位服务平台,针对企业的帮扶机制健全,包括投融资、担保、物流、培训、技术咨询、财税等服务,还可以帮扶企业申请专项补贴、房租补贴等。这些不但给入驻企业提供极大便利,更节省了许多手续繁杂的时间成本和企业经营成本。

    6、完善的退出机制让土地及厂房的利用率大大提升。

正规产业园为了促进园区整体发展,都会有特定的产业发展思路。一定是吸纳了国内外先进理念,深入分析各个行业的属性,进行专业规划设计,结合行业特点进行园区建设的,比如园区的使用通用性、综合利用率、园区的包容能力、发展扩容空间等都会根据实际情况前卫规划。所以,产业园从综合经营角度上讲,有了硬件、有了包容力,再加上强大的产业招商运营能力,产业园基本上都会是100%的入驻率,完全不会出现资源浪费和土地闲置的情况。这样也促进产业园在入驻企业更替上,便于产业规划调整,永远保持产业园经济活力和动能,不会出现因企业倒闭、企业股东、企业主等因素影响而造成的土地浪费、利税减少、厂房闲置等情况。



五、总结分析

综合上述分析,尽管给予中小企业土地资源自建厂房,会给企业发展起到一定的促进作用,似乎也是各大工业集中区引入中小企业的主要方式,但从专业分析,行业发展潮流以及与中小企业自身特点角度分析,特别是绝大多数中小企业的自身发展生命周期属性和行业特点,已经决定了其稳定性差和抗风险能力弱,不利于财政利税的稳定持续增收。而企业入驻正规产业园,更能形成产业集群发展,保持产业经济活力,改变以往散乱发展的格局,方便管理。产业园对内不断内部循环调整,提质增效,对外吸引新兴产业,加速推进产业更迭升级,最终促进亩均税收持续稳定增长,综合效益水平达到三年一个变化,五年一个台阶。中小企业自购建厂与租赁正规工业园厂房优劣自明!

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