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厂房改公寓,又有的玩了!?

公寓次世代2019-10-18 10:30:03

关注“公寓次世代”,关注中国存量房市场的未来


继九部门启动12个城市租赁改革试点后,近日国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,租房市场一片利好!在此期间,北京、杭州、南京、武汉、成都、深圳、郑州等地相继发布住房租赁试点工作方案,持续跟进,完善租赁市场。


虽然政策利好,很多城市在租赁试点方案中也逐渐明确了对于“商改公”的支持,但众所周知,在2017年2月份之前,商改公虽然遭到一部分整改,但并不是治理和整顿的重要目标。受到最大打压的应该是“工业厂房改建公寓用于出租”,那么新一波政策洗礼之后,“厂房改公寓”这种情况又会迎来怎样的命运呢?


1增加租赁住房供应:厂房成备选项


一些城市为了扩大可租赁住房的供应,除了增加新增住房以外,也通过盘活存量来实现居住目的,对于一向不被看好,甚至遭到严打的厂房也有了一些新的观点和想法。

南京

南京在住宅租赁试点方案中发布:鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防安全条件。


评:南京的这种做法给厂房改公寓提出了可能,只是限定了操作对象:住房租赁国有企业。


广州

7月17日,广州市政府官方网站发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造,实施专业化运行管理。(市住房城乡建设委牵头,市财政局、城市更新局、来穗人员服务管理局、公安消防局,各区政府配合)


评:虽然是很含蓄的说了一句“厂区租赁住房微改造”,但也是有了一丢丢希望,参与对象为住房租赁企业、物业服务企业,没有像南京那样的国字辈要求,也就是说很多公寓主都有希望去抢这一杯羹。


杭州

杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点方案中规定允许盘活存量土地、用房


村集体10%留用地以及存量工业、商业办公用地、用房新(改)建为租赁住房的,各区应根据“因地制宜、有序开展”的原则,制定试点工作方案,并报市政府批准后执行。新(改)建项目完成后,住房租赁企业要按照相关规定进行验收,验收合格后,方可对外出租。新(改)建租赁住房土地使用年限不变,只租不售,用水、用电、用气价格按照居民标准执行。(牵头单位:市住保房管局、市国土资源局、市建委)


评:存量工业用地新(改)建为租赁是允许的,但是需要报市政府批准再执行。项目完成后需要验收后对外出租。这个政策也是相对完善的,明确了可以做,并且说明审批和验收对象,相对而言更加清楚。


佛山

7月21日,佛山市开展全国住房租赁试点工作动员会议,发布《推进商业用房、办公用房改键位租赁站护党有关工作的通知》,明确提出盘活存量房、完善供地方式加大租房供应。以开展卖地自持、“商改租”、“工改租”、及“三旧”改造,盘活存量房源;着手开展城中村改造,开启城市更新模式;在各区开展集体土地建设“只租不售”试点项目。

佛山九大举措发展租赁市场:卖地自持+商改租+工改租+盘活存量房

评:佛山的工改租是最早明确提出的,但是目前也还没有提出具体的实施方法和操作对象,这一部分还有很大想象空间。


武汉

7月26日,武汉市发布住房租赁市场试点工作实施意见,允许在住房租赁需求矛盾突出的区域,利用“城中村”改造产业用地和工业园区用地配套建设租赁住房,引导村集体经济组织与住房租赁企业开展合作,面向社会出租。


选取建成未投入使用的、不符合市场需求的非住宅项目,在规划用途调整为公寓的前提下,按照公寓标准进行重新设计,建设租赁住房,在经公安消防、国土规划部门按照公寓类标准进行消防设计审核并验收合格后,面向社会出租。

评:武汉不算是明确提出厂房改公寓的城市,只是说针对建成未投入使用的、不符合市场需求的非住宅项目按照公寓标准重新设计,对外出租。而非住宅项目极有可能包含厂房物业,所以目前对于武汉来说“厂改公”并不明确。


2鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,用于租赁


今年4月1日,中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部发布《住房城乡建设部 国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,其中提到:鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,按年缴纳土地收益。明确了工业厂房改造为租赁住房的可能,但是参与对象比较固定,便是房地产开发企业。


评:

最近市场上出现了一种新的说法——开发商拿地或者是有改造价值的低效物业(开发商自持性物业,国家规定只能开发商参与改造的工业厂房以及集体建设用地等)给公寓运营商来管理运营,如此,一方面解决了开发商自持问题,另一方面公寓运营商也能赚取运营费用。但以上这种情况可能仅限于不布局长租市场的部分开发商,例如万科、龙湖等更有可能交给自己旗下的品牌公寓来做。


3如何合法实现厂房改公寓?


厂房改公寓虽然困难,但也不是没有成功的合法案例。市场上先前成功的通常是需要拿到区级的会议纪要,把厂房变更为商业属性。(以下为上海是一个物业变更属性的政府批文。)


评:

拿到区级会议纪要,改变厂房属性的做法普遍很难,但也是实现厂改公的一种重要渠道。


这种情况想要通过,首先该厂房所在区域要有大量的租赁需求,同时政府对于运用厂房来解决周边租房需求有较高的支持和认可,加上公寓运营商合理的改造、完备的消防、以及专业化的申报才能最终实现,通常是园区内或周边配建的形式出现。


值得一提的是深圳在2017年1月10日发布的《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》,明确提出区投管公司、建投集团、产服公司、宝实集团等四大区属国企,发挥国企职能优势,采用购买、租赁等方式整合工业厂房资源,升级改造为新型产业用房,打造老旧工业园区转型和厂房改造的样板工程、示范工程。


评:

业内普遍觉得这样的要求实际上是指定了国字辈来做“厂改公”,除此之外一律打压,一律整改,但截止目前也没有成功案例来支撑。其实,深圳对于工业厂房的升级改造并没有明确表示是用于住房租赁,也有可能是新兴产业园区,但就目前大趋势下租房市场的火爆程度而言,“厂改公”的这一部分蛋糕极有可能会实现,而收益者是以上提到的国有企业。


就现在市场状况而言,住房租赁一片看好,就连之前不被允许的“商改公”都已经逐渐释放,“厂改公”还会远吗?



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