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政策悄悄开了个口子:厂房可以改成住房出租了!开心吗?

浙商杂志2019-11-30 12:04:58


文|《浙商》全媒体记者 夏赛男

编辑|倪敏


  买不了房?买不起房?租吧!


  在3月份全国各地一波限购政策浪潮之后,日前一个旨在加强房地产市场供应的政策文件悄悄出台了。住房城乡建设部和国土资源部于4月1日发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(以下简称《通知》),在增加住宅用地供应等“常规”动作之外,一个非同寻常的表述引起了业内人士的关注——“鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,按年缴纳土地收益。”


  住建部和国土资源部的意思,翻译过来就是:房地产企业不要光想着买地造楼这一条路嘛,给你政策,去把闲置的工业厂房盘下来,改成住宅出租。



1
租个厂房住住?

  在住建部官网,记者找到了这份《通知》,其中第六条如下:

增加租赁住房有效供应。建立健全购租并举的住房制度,培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房,盘活存量住房资源。


  《通知》中有多项条款针对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,主要精神就是增加住房供应,包括这条鼓励开发商参与改造工业厂房、增加租赁住宅的条款。


  此前,住建部对工业用地上建住宅的“口子”,仅限于企业用自有土地建廉租房,解决企业职工的居住问题。比如娃哈哈的工厂内就有为企业职工自建的廉租房。房地产企业是不允许在工业用地上搞任何开发的。


  这一次,政策突然开了个“口子”。尽管房地产企业仍然不能在工业用地上搞楼盘开发,但可以先把闲置的工业厂房改造成住宅,然后出租给住户,就像俗称的“二房东”。相较过去的限制,现如今面对一二线城市房价飙升的现象出台的这样支持政策有点出人意料。 


2
租房市场来了“新房东”

  在房地产投资中,一种普遍的方式就是出租。但在此前的房地产市场中,出租方主要是房地产市场上的个人投资者。如今政府放宽政策,把房地产开发商引进了“房东”队伍。允许工业厂房改成租赁住宅,从总量上来说,租房市场的供应量将上升,刚需者买不到房,还可以租住。又因为此类住宅只租不售,起到了限购的作用。


  浙江省工业和信息化研究院院长、浙商发展研究院高级研究员兰建平认为,厂房变住房,的确快速增加了住房的供给,对于缓解住房供应紧张、尤其是满足产业工人密集区域的居住需求,无疑是一条有效的政策。


  双赢置业营销机构总经理章惠芳则认为:“目前很多人抱着投资目的购买房产,所以最后房产出租的比重还是比较大的,所谓的供不应求主要集中在住房购买方面。而这项政策增加的是并不迫切的租赁供应,无法短期内解决更为迫切的购买供应。除非购买需求下降,否则供求关系难以稳定。”


  虽然在欧美和日本等发达国家,年轻人多以租房为主,但中国的国情和置业观念不同,中国人更加倾向于购买房产。因此在中国,增加租赁房源能否成为解决供需平衡的长远之策,还需观察。“现在的确在推行长租公寓,如果长租公寓的兴起在未来带动一部分人改变观念,选择租赁房产,那么这项政策确实可以分流掉一批购买者。”章惠芳说。


  章惠芳还指出,现阶段,租房的确比购买性价比高,但是很多人不愿意租房另一大原因就是目前租赁市场的契约精神很难保证。“当然,如果租赁住宅由单位或企业、开发商出租给个人,那么会比个人对个人更加可靠。”



3
房地产企业会感兴趣吗

  政策口子是开了,但规定也很明确,能对工业厂房改造和出租的是“房地产开发企业”。那么,习惯了卖楼盘的房企,会对租房市场感兴趣吗?


  杭州某房地产企业开发部的一位负责人对《浙商》记者表示,之前没有听说这项政策,若这项政策真的出台,没有进一步的配套政策,也较难在地方得到实行。因为相对现有的住宅地块价格来说,购买工业用地再改造成租赁住宅的成本要低很多,开发商可能会利用漏洞,购买工业地块建房并进行长期出租。只要“出租”时间够长,就跟卖房子没有区别了。因此这项政策如果真的要付诸实践,还需要制订配套和监管的措施。


  兰建平分析,厂房是一个比较复杂的空间,是否宜居各地要进行科学评估,制定可行的政策。另外,工业厂房的政策和住房的政策,是有很大差异的。要注意这些政策不要变成工厂的“房地产化”,导致政策寻租普遍化。


  “进行厂房改造,房地产开发商其实是要承担一点政策风险的。而且在厂房改造的时候,还要面临消防安全等基础设施的建设、土地性质等问题。” 章惠芳说


  章惠芳进一步表示,首先,找到闲置的厂房进行改造需要一个开发周期,无法立刻解决当下的供需问题,正所谓“远水解不了近渴”。再者,如果政策放宽,空间比较大,难免会有开发商打擦边球,利用漏洞专门购买工业用地建造住宅出租。“当然由于诸多条件限制,此类地块的交易量也不会爆发。另外,由于地块改造、设施建设需要成本,此类住宅的租金并不一定会更低。”


  但无论如何,此项政策的出台,在满足一定的住宅租赁需求的同时,还为部分实体企业处置闲置厂房增加了一项选择,值得关注和尝试。


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可查阅《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》全文。



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