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企业选址“鄙视链”:宁租北上广工位,不占县城小厂房

选址9602020-09-15 08:57:07

选址960


这段时间,中产教育鄙视链、相亲鄙视链,一个接一个地攀上头条。

 

什么“中产教育鄙视链:绝不让娃和没英文名、看喜羊羊的孩子同读没外教的幼儿园”,什么“北京相亲鄙视链:绝不让孩子和没北京户口的结婚、找儿媳坚决不找羊”,等而上之、明码报价,恨不得列出个满分100的打分表,追溯它个祖宗十八代。

 

有人把这归究为阶级差距和功利主义,质问“孩子的成长/爱情哪有这么算计来的?友情/真爱难道可以估价吗?”

 

教育和相亲有鄙视链,企业选址又是何尝没有。

 

 

企业选址的大部分事实


“鄙视链”,在选址的各个层面都是不曾绕开的怪圈,有的与时俱进不断更新,也有亘古不变从始到终。

 

■ 省市内部也存在鄙视链

 

国内企业选址更倾向于有市场资源和政策倾斜的区域。

 

大多数企业选址的时候,遵从“北上广深>直辖市>省会>地级市>县城>农村”的鄙视链。北上广深永远是企业扎堆的圣地,马云在阿里巴巴扎根杭州之前,也曾试图把公司放置在北京、上海。

 

而在这一区域鄙视链细分之下,还存在内部的鄙视链。好比是朝阳区看不起通州区、通州区看不起昌平区,很多企业选好城市之后的下一步就是去挑区位。放到全国来看是,核心商务区>新兴商务区>远郊区;放到北京就是,金融街>CBD>中心区>非中心区>开发区。

 

市场资源是一方面,政策倾斜也是一方面。

 

一位从事企业选址咨询多年的朋友表示,有很多人在咨询办公地点的一贯套路就是:“我想在XX区找个XX平的写字楼,租金不超过XX元/每平米……”,省略的地方就是他们对选址的其他要求,比如能作为公司注册地址这样的。

 

在通州区成为北京城市副中心之前,“XX区”最常见的就是朝阳区和海淀区;在之后,通州区也成为咨询中频繁出现的一员。

 

更为明显是新疆霍尔果斯这样的边陲小镇,在税收优惠以及上市绿色通道优惠政策的扶持之下,成功聚集了大量的影视公司。

 

■ 大企业看面积,小企业看租金

 

在北京这样甲级写字楼供应相对紧张的城市,大企业的排序一般是,企业形象、面积、成本,然后是办公场所、交通便利性、周边配套、员工工作效率、员工健康。小企业一般是成本排第一,然后才是企业形象、面积等因素。

 

大企业几乎没有不看形象的,小企业大多数将形象作为兼顾的选项或者干脆先凑合。一些金融类大企业甚至耗资数亿购买整栋的建筑来彰显自己实力和形象。

 

■ 使用权是个分界线

 

好比是相亲中男方有房与租房的差距,企业办公上自持永远比租赁更具优势。

 

买地自建园区或写字楼的比买楼的有优势,买楼的比租楼的有优势,租楼时间长的比按天按月租的有优势。

但凡国内的大企业有能力买地建楼的是一定会抓住最后的机会,争取一下的。百度科技园就是抓住了上地的最后一块土地;四大门户中买楼行动早的搜狐实力嘲笑着租房18年的新浪;而能跟写字楼签租十年、三年的企业,也看不上共享经济下的联合办公空间工位。

 

■ 500强只想和500强在一起

 

好比肯德基和麦当劳永远是邻居,企业办公的邻居也有鄙视链。

 

500强租写字楼,不仅看中写字楼本身的品质和服务,更看重写字楼的整体氛围。其中临近入驻的企业行业地位具有相对对等的量级以及关联性就是其中一条要求。

 

按照入驻企业的不同:500强>BAT>老牌互联网公司>新三板>A\B轮融资>天使轮>零融资

 

按照部分业内人士的看法,入驻有500强企业的甲级写字楼就好比让孩子进贵族幼儿园,“花钱买邻居,往来成人脉”;相比之下,鱼龙混杂的乙级或丙级写字楼则是根本不在选择范围之内。

 


园区招商的小众事实

 

印度有种姓,美帝有九层。在保罗·福塞尔的《格调》一书中,美国社会被划分为九个阶层,其划分标准精确到了衣服的颜色。实际上每个社会都是有不同阶层构成的,放到产业园区招商身上也是。

 

■ 国家级VS地方级

 

如今国内的许多城市都在抓招商引资,地域方面的上文已经提到了北上广深的产业园区明显是奇货可居。而现在我们要看的是产业园区的等级鄙视链。

 

单按评级来算,国家级>省级>地市级>县级产业园区

单按分布来看,东部>中部>西部>东北地区产业园区

单按管理主体来看,“政企合一”>“政企分开”产业园区

单按定位来比,参与进国家战略的>一切其他产业园区

 

并且还隐隐有两极分化的趋势,越是鄙视链顶层的园区企业入驻门槛越高,越是鄙视链底层的园区在招商引资方面就越是饥不择食。

 

对于产业园区招商来说,评级即阶层,权利的倾斜和背书,是划分这个阶层的一个重要砝码,决定着它们发展的快慢与高低。使他们之间的博弈更加微妙的是你不会知道,哪一天又有哪个产业园区被赋予更为巨大的荣誉与挑战。

■ 新兴产业VS传统产业

 

实际上按照不同产业来看产业园区鄙视链,将会比上面的更为醒目。

 

做高端产业的看不起做低端产业的,走新兴产业的看不起走传统产业的,但是这些里面又有更细的划分:

 

新兴产业>传统产业,而传统产业中:军民融合>航空装备>轨交>配网投资>其他大多数传统行业

 

实际上这跟朋友圈的鄙视链有着异曲同工之处,无非是占据一个发展潜力和自我炫耀的高地。一个发展新兴、高端产业的产业园区好比是在朋友圈看英文报纸,是阶级展示的一角,不同的是各自都在努力做好自己产业园区的“朋友圈”,阳春白雪也好下里巴人也罢,每一个阶层都在不断的成长壮大。



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——选址960


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