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深圳部分叫停“厂房改公寓”后,广东省发文鼓励住房租赁

朱罗纪2019-06-27 03:47:56

(宝安区一处长租公寓内部)


有粉丝后台想我评价一下平均备案价超过10万/平米的万科瑧湾汇,其实之前的推文里已经谈了。政府对价格进行管制,一般都会让价格低于市场的真实价格。如果是看好深圳长期的发展,这个价格并不过分。但,如果想短期炒作获利,就算了,2017年你还想着短炒一把赚钱跑路,那政策算是白出了,任何时候都要保留好充分的现金流。

 

谈一个大家遗漏的但很重要的住房租赁的话题。春节之前,广东省发布了一项政策:《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,明确表态支持住房租赁。

 

相比深圳之前的住房租赁政策,广东省的这份政策支持力度更大。

 

主要包含下面几项:

 

1、政策放宽。允许商业用房改建为租赁住房。土地年限、容积率不变,土地用途调整为居住用地,并且水电气费用按照居民标准执行。

 

2、减税。降低租赁双方的成本。对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策,对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。

 

3、房中房可以解禁允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。



如果说第一项政策是决定长租公寓能否启动的前提,那么,第二、三项政策,是决定长租公寓能否盈利的关键。很多长租公寓,赚的就是那一间房中房的钱。尤其是税收的减免,更是重中之重。在去年,已经有业内测算过,按照现行的税费成本,所有的长租公寓如果照章纳税都不会赚钱。

 

所以说,这样的政策的确很清楚长租公寓的关键所在。如果按照这样的政策思路去推行,民间资本参与长租公寓的投资积极性将会更好的调动起来。


然而,深圳最近在干什么?

 

1月下旬,新浪乐居发了一则报道:《落实!深圳厂房改公寓细则出台,业内:没得玩了》。我从乐居的朋友那里拿到了原文件:《宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则》。


还好,不是全市推广,文件重点是三点内容:

 

1、全面叫停:将厂房改公寓定性为“违法”。

 

2、分类处置:对于已改已投入使用的厂房改公寓,若合规,则须补交申请。对于在建未投入使用者,“发现一处,控停、拆除一处”。

 

3、堵疏结合:让宝安四大区属国企发挥主导优势,整合厂房资源,打造升级样板示范。



我对政府出面来管理厂房改公寓带来的消防问题和建筑质量问题并无意见,对于改装的长租公寓来说,质量和消防安全永远是第一位的事情,而且,也必须应该由政府出面管理。


但宝安区直接叫停的做法,不但违背国家政策精神,更是会带来负面效应。


如果仅仅是因为宝安区的厂房改公寓之风太烈,完全可以以“暂停”的形式来规范,而不需要使用措辞如此严厉的“违法”定性。以及,如果你定性它是违法,便更不合适给四大区属国企又单独开口子,这是政府+国企与民争利的不良典型。


从道理上讲,长租公寓的兴起,和网约车、共享单车的风行,都是一样的逻辑。这个逻辑是两个。

 

一是,大城市出现了明显的消费升级,而原来的市场供应是低效的,无法满足日益升级的消费需求。

 

比如在网约车出现之前,市场上主要的供应是出租车,出租车不能精准及时的响应乘客的需求,导致在潮汐式的通勤中屡遭诟病,并且也导致了蓝牌车黑市的盛行以及更高的出行成本。网约车的出现,一举解决了这两个问题,虽然现在滴滴打车也被指价格上升,但如果计算它为乘客节省下的时间,出行的综合成本绝对是降低了很多。同样,在共享单车出现之前,是政府组织投入的“公共自行车系统”,在今年的深圳两会之前,这个系统被批评得很厉害,各区之间不兼容,办卡还车太麻烦等等,都造成了它的使用率偏低。而共享单车通过技术的革新,解决了这个问题,更好的满足了市民短途出行的需求。


长租公寓兴起的背景是,市民在大城市买房越来越难,租房的周期越来越长,年轻人对租房的品质需求在提升。而原来的城中村也好,政府组织的公共租赁住房也好,都存在品质上的瑕疵。所以,长租公寓虽然价格更高,但是它满足了正在升级的居住需求,正在成为市场的新生力量。

 

二是,原来的市场供应为什么是低效的?因为政府介入太深,限制了市场的竞争和创新。

 

为什么在2016年,出租车、公共自行车、传统租赁住房这三个行业都成了被颠覆的对象?要知道,像出租车当年取代马车的时候也是巨大的创新。

 

考察一下这些行业背后政府介入的力度,大概就能明白资源的配置为何如此的低效了。在出租车市场,很多城市的地方政府都通过牌照管制为出租车行业设置了高昂的门槛,在早几年的北京甚至发生了多起“份子钱”的斗争。而单车市场,“有桩公共自行车”系统的发展,背后也是政府的影子。这些都带来了一个结果,限制了其它参与者的自由进入,这些行业缺乏竞争,自然很难自我革新

 

住房租赁也是一样,政府对很多厂房人为设置了太多的门槛,一定要对每个片区的产业发展进行产业引导,无视很多区域根本不需要那么多的产业用地,同时也无视人口爆棚市场需要更多用来住的房子的事实,持续的拒绝厂房改建用于居住。这个实质上和现在政府推行的“房屋指导价”一个道理,即是政府亲自撸袖管去进行资源配置,而不是将之交给市场交给企业

 

这个结果就是,自以为比企业更加知道需求是什么的政府,导致了资源的低效配置。而最终,我们看到,市场还是以它自身的智慧,完成了对传统的革新,以及对需求的满足。

 

网约车、共享单车、以及带有社交属性的长租公寓的出现,它们是政府主导的吗?不是,它们来自市场自发的创新,企业通过新技术的革新也好,新要素的重组也好,最终都实现了市场效率的提升。这些,政府不但没有支持,反而在一定时间内,都扮演了一个阻拦者角色。比如之前各地对网约车的狙击,比如现在宝安区对厂房改建长租公寓的叫停。

 

上述这些,已经给了我们清晰的启示,这个启示是:政府从来都不会比市场更聪明,官员也从来不会比市场化的企业更清楚市场需要什么。所以,政府有必要以更大的容忍度去尊重市场的变化。也许在长租公寓发展的过程中会有很多毛病,但相比于宝安区如此方式的介入,让市场去调整可能产生的负效应更少。

 

现在的情况是,在宝安区叫停了厂房改建长租公寓之后,广东省出台了鼓励厂房改建租赁住房的政策,这个实质上已经在给出明确的信号,也反证了之前宝安区的政策是非常之简单粗暴的。按照宝安区官员的思路,政府再一次的深度介入了产业用地的盘活升级中,并且是以文件的形式公开的为国企开绿灯。这样不但是对其它参与长租公寓行业的参与者的不公平,同时基于政府和国企的天然属性,也可能会继续造成资源使用的低效化,最终无法成功。


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