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【地产】房价比凶宅还可怕?二三线房价逆袭!已让年轻人无处可逃!

土神网2021-09-28 09:12:09

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【土神频道-地产】




01

这几天南京的“凶宅”拍卖很火,这套瑞景文华小区的别墅市场评估价1236万元,起拍价只要435万元,低于市价801万,一位看房大妈说:好便宜,我买!我不害怕,哪栋房子不死人啊?


拍卖很热闹,有19人报名,22万人围观,经过多轮竞争,最后竞价是786万元,神秘竞买人笑到了最后。


凶宅背后的故事也令人唏嘘,男主的亲戚遇车祸人烧的面目全非,而行驶证显示是男主,所以女主策划让男主装死骗保,之后女主为防漏馅,与自己的父亲一起在家里把男主碎尸……


所以,钱啊,到底是个什么玩意儿?


凶宅买卖一直是这个市场里的另类投资,据说链家内网有不公开的“凶宅数据库”以备查询,一般凶宅会比市场价便宜10-30%。


这种例子小编身边也有,去年一位干律师的朋友几经挑选买了北京朝阳北路一小区的凶宅,市价1200多万,挂牌800万,砍价之后750万拿下!我们都很期待他把房子收拾好之后邀请我们去做个一夜游,结果遥遥无期,因为他也没胆住,他的处置方案是这样:


❶ 首先去做了个抵押贷款,用这笔钱生财;


❷ 房屋出租,如实相告,租金一年便宜2万,过几年机会合适的话可以考虑出售。


如实相告出租会不会很难?退房的会不会很多?结果表明小编的顾虑真是庸人自扰,租户很快就签合同了,一年节省两万块的诱惑,足以击败对凶宅的恐惧。


02

房价比凶宅还可怕吗?


小编想起了另一个案件:“辱母杀人案”,因为不堪忍受催收人员用各种卑劣手段向苏银霞逼债,苏子于欢奋而反抗致人身亡,之后于欢被宣判无罪,大家拍手称快。


可你还记得这件事发生的地点吗?


山东聊城


事情过去了两年,小编最近再次注意到了这座城市,不为别的,因为房价。


一个名为中央帝景的项目开盘,其中6号楼热门楼层的开盘价19497元。这里没有过硬的产业支撑,没通高铁,人口处在净流出的状态,人均工资4800块,典型的四线城市,但就是出现了一个秒杀很多省会城市的价格。


你以为这是当地的高端项目?还真不是,它只是地段不错的住宅项目而已。当地的高端项目早已破了两万。


这有代表性吗?


03

如果想了解真正的中国,只看北上广是没有真相的,那些四线、五线和没有线的中小城市、县镇才是活力之源,这些地方聚集着中国60%的人口,提供了30%的GDP,人均收入不算高但另有一种生活状态。


1983年,社会学家费孝通第6次访问江村,此时距他写作《江村经济》已经过去了45年。在江村所在的江苏省吴江县进行调研的一个月期间,他发现自1950年代到1970年代初,吴江县小城镇的人口数量一直处于停滞甚至下降状态。以铜罗镇为例,30年来城镇人口下降了19%。


费孝通就此观察,写了《小城镇,大问题》,担心大城市的疯狂扩张会挤压小城镇的生存发展空间。衰落,成为小城镇面临的普遍现实。


他的判断是对的,更好的赚钱机会、更好的教育资源、更好的医疗吸引着小城市的年轻人涌向大城市,从村镇到县市,从县市到省会,从省会到一线或者新一线。


于是每到春节,北上广的Mary、Vivian和David陆续回家,变成了翠花、大妮和二狗子。


这种人口流动是中国经济成功的重要原因,即便在大城市遭受打击,回乡依然是每个人内心最温暖的归宿,“逃离北上广”不仅是一种态度,也是一种可实现的路径。


以前人们喊出“逃离北上广”这个口号的主要原因是这些城市飙涨的房价,奋斗多年,六个钱包凑不够一个首付,不过现在,这个口号对很多人来说也就是口号了,经过过去两年的疯涨,这些中小城市的房价涨幅远超多数人的收入增长,前面提到的聊城,房价涨幅真的不算高。


04

长安镇、乐平市、商河县、夏邑县、永修县……


这些地名,即便是走南闯北的人也很难立刻说出在哪儿,这些县级小城市过去一年房价涨幅惊人,前15名都超过了45%:



有些地方一个月的涨幅也很吓人,昆明的富民县,房价一月涨了31%:



不光涨幅惊人,很多地方的单价也远远超过一些大家熟悉的的省会城市:



05

为什么会这样?


棚改、大都市圈外溢、产业人口转移和农民工返乡购房,这些因素推动多年不涨的小城市房价“逆袭”,开发商库存转化成居民库存。


其中的核心原因,就是棚改。


棚改货币化安置是高库存县市去库存的最大动力,16、17年是棚改货币化安置大年。山东、贵州、湖南、湖北是棚改大省,综合来看,各省货币化安置比例均在50%以上。


这是个什么景象呢?很多地方的拆迁户都会得到一张“房票”,这张纸的价格不等,可能写的是几十万块钱,也可能写的是平米数,它只能用来做一件事情:买房。于是各个小城市在过去两年迎来了一个超级涨幅,两年加总计算,房价翻番的小城市比比皆是。



像聊城的房价迎来大涨,即因为山东的棚改力度很大,很多人看到房价在快速上涨,买涨不买跌的心理导致大家跟风而动。


棚改从2015年开始落地,按照规划2020年要完成,有的省市前期力度大有的省市后期需要使劲,因为这个整体规划非常受重视,重要到在2017年都有了一部专门的电视剧去描述,名叫《安居》,感兴趣的可以去看看。


短期看,小城市的房价走势不如大城市那么引人关注,但也绝对力道十足,因为当地的收入相对低,房价的涨幅超过了不少人的承受能力。


06

都说“北上广容不下肉身,三四线放不下灵魂”,不过按照这个涨法,两年之后,三四线放得下你的肉身吗?


仅仅是因为胖吗?


我们一般用人均可支配收入来衡量大家的实际购买力,2018年一季度,各省的数据如下:



五位数的房价与四位数的收入,构成了很多人一生的梦魇。


07

未来会怎样?


1998年中国开始住房改革,过去二十年的调控在“刺激-收紧-再刺激-再收紧”之间反复变动,2008年刺激政策出台后房价在2009年空前暴涨,2010年起“国十条”、“国四条”等严厉调控出台遏制房价,2014年起行业面临高库存的风险,随即刺激政策再度开始,又引发16年以来新一轮房价上涨。我们通过一张表来看下调控历史:



可以看出,调控措施让房价在一个箱体中涨跌,但现在整体的住房制度的思路在发生大的转变。


“房住不炒”大家都已领悟,而深圳前不久出台了针对未来18年的住房制度改革,似乎从中可以看出“住房长效机制”的轮廓。


简化的说:

❶ 高收入靠市场——40%左右的商品房供应;


❷ 中等收入靠支持——主要体现为占比40%的“人才房”和“安居房”;


❸ 低收入靠保障——各种形式住房解决中低收入家庭的刚需。


而这一轮的棚改,少数地区过度棚改、过度货币化安置,棚改户获得超额福利,失去住房保障要义。而中等收入家庭,由于信贷政策持续变动,无论是刚需还是改善性需求,都未获得持续有效的支持。


那些奋斗在北上广的年轻人,数年所得可能赶不上家乡小伙伴赶上这一轮拆迁。未来最悲惨的是:一二三四五线的房子,都让你望而生畏,只能祈祷你遇到一个不挑剔的丈母娘吧!



转自:来源:大猫财经(ID:caimao_shuangquan)

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