唐山厂房仓库租售中心

土地财政不终结,房子价格不下跌

广发兴财经2021-11-03 10:24:54

节前,房地产领域有两条看起来“很巧合”的新闻,一条是5月百城房价上涨11.3%,另一条是《第一财经》称,自然资源部要求地方上报供地情况。

按照我之前的文章《房价上涨,谁在说谎?》中的逻辑,第一条新闻就是第二条新闻的结果,全国房价上涨,地方政府减少土地供应脱不了干系。

所以,自然资源部要求地方政府上报土地供应情况的目的已经很明确,就是要搞清楚,到底谁在通过控地涨房价?

01

和上一轮一线城市带动房价上涨不同,本轮房价上涨主要集中在三四线城市。一般来说,越到三四线,地方政府对土地财政的依赖越大。

地方政府对土地财政的依赖,并通过很“艺术”的手法控制土地供给,可以保证房价稳定上涨,这样不仅能够去库存还能增加财政收入,一举两得。

现在,库存已经去的差不多了,如果土地供应依然不增加,房价上涨的预期会越来越强。

易居中国6月12日发布的《100城住宅价格报告》显示,5月全国100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米。

这个《报告》有两点很有意思:一是5月份房价上涨的城市数量增加到了78个;二是三四线房价“破万”已经持续了9个月。

与房价上涨形成鲜明对比的是,截至5月底,全国各地出台的房地产调控政策多达159次,密度空前。

一边调控,房价一边上涨!而涨幅比较大的漳州、金华、莆田等城市,房价和去年相比已经上涨了66%、56%和54%。

另据《报告》给出的数据,目前全国已经有30座三四线城市房价破万,200个县城房价超过9000元/平米。

建设银行董事长田国立在上周举行的第十届陆家嘴论坛上表示,现在中国巨大的财富已经被房地产裹挟进去了,房地产市场的变化不仅直接影响居民住房需求满足,同时影响居民家庭企业和金融机构资产负债表和资产质量。

另外,他还一针见血的指出,房地产已经诱发部分地方政府和房地产企业对这种金融化的收益依赖。如果房价真控下来,银行也害怕,房地产商也害怕,买房者也害怕,相关部门也害怕。

02

田国立董事长说的相关部门其实就是地方政府,房价下降,地方政府会少很多财政收入,为了搞清楚这一点,我们先看看下面的图。

这是我根据国家统计局的口径整理的地方政府税收收入和支出,收入从大的分类主要来自一般预算收入和中央转移支付,一般预算收入又包括税收收入和非税收收入。

和房地产行业相关的税收收入主要来自两部分:税收收入(契税、房产税、城镇土地使用税等)和非税收收入,主要指国有资产有偿使用收入。

这里需要强调一下,并不是所有的国有资产有偿使用收入都是卖地收入,但绝大部分是。

以2017年为例,地方政府性基金收入57637亿元,其中国有土地使用权出让收入52059亿元,占90.32%。

因为房地产相关税收收入都属于地方财政收入,所以在房地产大发展的这些年,地方财政收入已经逐渐超过了中央财政收入。

上图是近10年中央和地方财政收入增长情况,2011年之前,中央财政收入是大于地方财政收入的,但是2011年之后,地方财政收入超过中央财政收入了,而且差距在拉大。

地方财政收入超过中央财政收入并不完全是由土地收入增加导致的,但这绝对是主要原因,从税收增速来看,土地收入明显大于其他税收。

下图是近9年地方财政收入中国有资产有偿使用收入的增长情况,2008年的时候是418.64亿,2016年达到6652.43亿,9年翻了15.89倍。

另外,从每年的增加额来看,也基本呈现上升趋势,2009年相比2008年增加了332.41亿元,2016年相比2015年增加了1431.69亿元。

即便是在近两年的地产严调控背景下,地方政府国有土地使用权出让收入也增长较快,2017年,国有土地使用权出让收入52059亿元,同比增长40.7%。

其实,房地产行业带给地方财政的不仅仅是国有土地使用权出让收入,还有与房地产相关的税收收入。

以下是近9年地方财政契税收入增长情况。契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时,按产价的一定比例向新业主征收的一次性税收。

地方财政在一个财年能征多少契税主要和两个因素有关,一个是房子的交易频率,另一个是房子的价格,这些年这两个指标都不低,尤其是房价。

所以,近9年,地方财政契税增长较快,2008年是1307.54亿,2016年已经上升到4300亿,9年翻了3.29倍。

除了契税,地方财政能从房地产行业获得的税收还有耕地占用税,即对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的税,采用定额税率。

下图是近9年地方财政耕地占用税增长情况,简单看一下数据,2008年是314.41亿,2016年是2028.89亿,增长6.45倍。

从这个图上还可以看出,2011年至2014年这个区间,耕地占用税增长迅速,这主要和政府供地增加有关,2014年后增长平缓,说明政府供地减少。

除了上述税种,地方政府能从房地产行业捞到“油水”的还有土地增值税、城镇土地使用税、房产税等。

下图是土地增值税,即转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。

直接看数据,2008年是537.43亿元,一直到2014年都增长的特别快,几乎是直线上升,近两年开始放缓,2016年达到4212.19亿元,和9年前相比,增长了7.84倍。

城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据征收的一种税。

这个税收中,房地产活动只占很小的一部分,还有厂房、绿地、铁路等各种和占用土地有关的税收。以下是国税总局公布的可以享受城镇土地使用税税收优惠的项目。

再来看看房产税,即以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

这里需要特别强调一下,现在已经征收的房产税并不是这几年大家热议的“房产税”,这个税从1986《中华人民共和国房产税暂行条例》颁布后就一直在征收。

个人出租房屋、购买商办房,理论上都要交房产税,而自己用来居住的住宅免征(现在热议的房产税主要是对住宅商品房征税,只有重庆和上海在试点,采取自主申报)。

上图是近9年地方政府房产税增长情况,2008年是680.34亿,2016年是2220.91亿,9年增长3.25倍。

03

所以,简单的把卖地收入等同于地方政府的“土地财政”其实是片面的,这只是其中一部分,从上面的分析可以看出,还有很多税收和房地产有关。

如果把2016年地方政府财政和房地产有关的所有收入加起来,应该为:土地出让金(6652.43亿)+契税(4300亿)+耕地占用税(2028.89亿)+土地增值税(4212.19亿)+城镇土地使用税(2255.74亿)+房产税(2220.91亿)=21670.16亿,约为2.2万亿。

这种“一个行业、多种税收”的特点,可以让地方政府的“土地财政”保持相对稳定,比如交易量下降会导致交易环节税收减少,但房价整体上涨会让卖地收入增加。

财政部6月14日公布的数据显示,今年1-5月份,土地和房地产相关税收中,契税2402亿元,增长18.1%;土地增值税2490亿元,增长7.2%;房产税1307亿元,增长9%;耕地占用税544亿元,下降28.6%;城镇土地使用税1092亿元,增长4.6%;全国地方政府性基金预算收入24120亿元,同比增长41.9%,其中国有土地使用权出让收入22251亿元,同比增长45.9%。

田国立说,现在大量的社会资金资源被配置到房地产市场,而房地产市场又没有形成与之相适应的风险管控和对冲机制,最终会使得房地产市场越来越依赖推高房价,然后社会资金资源的不断注入,维持其运行和发展。

全国政协经济委员会副主任杨伟民在第十届陆家嘴论坛上表示,现在的房地产市场已经成为“最容易引爆风险的定时炸弹”,要尽快改革。

杨伟民给出的“药方”是,要打破地方政府对土地供给的垄断,房价过高的城市既要在现有的渠道增加住宅用地,也要扩大住宅用地供应主体。

“如果房地产市场继续乱象丛生,如果地方政府继续变换花样举借债务,金融监管再严厉,也会出现金融风险。”杨伟民说,防范化解金融风险是一场“输不起的战役”。

01

这几天南京的“凶宅”拍卖很火,这套瑞景文华小区的别墅市场评估价1236万元,起拍价只要435万元,低于市价801万,一位看房大妈说:好便宜,我买!我不害怕,哪栋房子不死人啊?


拍卖很热闹,有19人报名,22万人围观,经过多轮竞争,最后竞价是786万元,神秘竞买人笑到了最后。


凶宅背后的故事也令人唏嘘,男主的亲戚遇车祸人烧的面目全非,而行驶证显示是男主,所以女主策划让男主装死骗保,之后女主为防漏馅,与自己的父亲一起在家里把男主碎尸……


所以,钱啊,到底是个什么玩意儿?


凶宅买卖一直是这个市场里的另类投资,据说链家内网有不公开的“凶宅数据库”以备查询,一般凶宅会比市场价便宜10-30%。


这种例子猫哥身边也有,去年一位干律师的朋友几经挑选买了北京朝阳北路一小区的凶宅,市价1200多万,挂牌800万,砍价之后750万拿下!我们都很期待他把房子收拾好之后邀请我们去做个一夜游,结果遥遥无期,因为他也没胆住,他的处置方案是这样:


❶ 首先去做了个抵押贷款,用这笔钱生财;


❷ 房屋出租,如实相告,租金一年便宜2万,过几年机会合适的话可以考虑出售。


如实相告出租会不会很难?退房的会不会很多?结果表明猫哥的顾虑真是庸人自扰,租户很快就签合同了,一年节省两万块的诱惑,足以击败对凶宅的恐惧。


02

房价比凶宅还可怕吗?


猫哥想起了另一个案件:“辱母杀人案”,因为不堪忍受催收人员用各种卑劣手段向苏银霞逼债,苏子于欢奋而反抗致人身亡,之后于欢被宣判无罪,大家拍手称快。


可你还记得这件事发生的地点吗?

山东聊城。


事情过去了两年,猫哥最近再次注意到了这座城市,不为别的,因为房价。


一个名为中央帝景的项目开盘,其中6号楼热门楼层的开盘价19497元。这里没有过硬的产业支撑,没通高铁,人口处在净流出的状态,人均工资4800块,典型的四线城市,但就是出现了一个秒杀很多省会城市的价格。


你以为这是当地的高端项目?还真不是,它只是地段不错的住宅项目而已。当地的高端项目早已破了两万。


这有代表性吗?


03

如果想了解真正的中国,只看北上广是没有真相的,那些四线、五线和没有线的中小城市、县镇才是活力之源,这些地方聚集着中国60%的人口,提供了30%的GDP,人均收入不算高但另有一种生活状态。


1983年,社会学家费孝通第6次访问江村,此时距他写作《江村经济》已经过去了45年。在江村所在的江苏省吴江县进行调研的一个月期间,他发现自1950年代到1970年代初,吴江县小城镇的人口数量一直处于停滞甚至下降状态。以铜罗镇为例,30年来城镇人口下降了19%。


费孝通就此观察,写了《小城镇,大问题》,担心大城市的疯狂扩张会挤压小城镇的生存发展空间。衰落,成为小城镇面临的普遍现实。


他的判断是对的,更好的赚钱机会、更好的教育资源、更好的医疗吸引着小城市的年轻人涌向大城市,从村镇到县市,从县市到省会,从省会到一线或者新一线。


于是每到春节,北上广的Mary、Vivian和David陆续回家,变成了翠花、大妮和二狗子。


这种人口流动是中国经济成功的重要原因,即便在大城市遭受打击,回乡依然是每个人内心最温暖的归宿,“逃离北上广”不仅是一种态度,也是一种可实现的路径。


以前人们喊出“逃离北上广”这个口号的主要原因是这些城市飙涨的房价,奋斗多年,六个钱包凑不够一个首付,不过现在,这个口号对很多人来说也就是口号了,经过过去两年的疯涨,这些中小城市的房价涨幅远超多数人的收入增长,前面提到的聊城,房价涨幅真的不算高。


04

长安镇、乐平市、商河县、夏邑县、永修县……


这些地名,即便是走南闯北的人也很难立刻说出在哪儿,这些县级小城市过去一年房价涨幅惊人,前15名都超过了45%:



有些地方一个月的涨幅也很吓人,昆明的富民县,房价一月涨了31%:



不光涨幅惊人,很多地方的单价也远远超过一些大家熟悉的的省会城市:



05

为什么会这样?


棚改、大都市圈外溢、产业人口转移和农民工返乡购房,这些因素推动多年不涨的小城市房价“逆袭”,开发商库存转化成居民库存。


其中的核心原因,就是棚改。


棚改货币化安置是高库存县市去库存的最大动力,16、17年是棚改货币化安置大年。山东、贵州、湖南、湖北是棚改大省,综合来看,各省货币化安置比例均在50%以上。


这是个什么景象呢?很多地方的拆迁户都会得到一张“房票”,这张纸的价格不等,可能写的是几十万块钱,也可能写的是平米数,它只能用来做一件事情:买房。于是各个小城市在过去两年迎来了一个超级涨幅,两年加总计算,房价翻番的小城市比比皆是。



像聊城的房价迎来大涨,即因为山东的棚改力度很大,很多人看到房价在快速上涨,买涨不买跌的心理导致大家跟风而动。


棚改从2015年开始落地,按照规划2020年要完成,有的省市前期力度大有的省市后期需要使劲,因为这个整体规划非常受重视,重要到在2017年都有了一部专门的电视剧去描述,名叫《安居》,感兴趣的可以去看看。


短期看,小城市的房价走势不如大城市那么引人关注,但也绝对力道十足,因为当地的收入相对低,房价的涨幅超过了不少人的承受能力。


06

都说“北上广容不下肉身,三四线放不下灵魂”,不过按照这个涨法,两年之后,三四线放得下你的肉身吗?


仅仅是因为胖吗?


我们一般用人均可支配收入来衡量大家的实际购买力,2018年一季度,各省的数据如下:



五位数的房价与四位数的收入,构成了很多人一生的梦魇。


07

未来会怎样?


1998年中国开始住房改革,过去二十年的调控在“刺激-收紧-再刺激-再收紧”之间反复变动,2008年刺激政策出台后房价在2009年空前暴涨,2010年起“国十条”、“国四条”等严厉调控出台遏制房价,2014年起行业面临高库存的风险,随即刺激政策再度开始,又引发16年以来新一轮房价上涨。我们通过一张表来看下调控历史:



可以看出,调控措施让房价在一个箱体中涨跌,但现在整体的住房制度的思路在发生大的转变。


“房住不炒”大家都已领悟,而深圳前不久出台了针对未来18年的住房制度改革,似乎从中可以看出“住房长效机制”的轮廓。


简化的说:

❶ 高收入靠市场——40%左右的商品房供应;


❷ 中等收入靠支持——主要体现为占比40%的“人才房”和“安居房”;


❸ 低收入靠保障——各种形式住房解决中低收入家庭的刚需。


而这一轮的棚改,少数地区过度棚改、过度货币化安置,棚改户获得超额福利,失去住房保障要义。而中等收入家庭,由于信贷政策持续变动,无论是刚需还是改善性需求,都未获得持续有效的支持。


那些奋斗在北上广的年轻人,数年所得可能赶不上家乡小伙伴赶上这一轮拆迁。未来最悲惨的是:一二三四五线的房子,都让你望而生畏,只能祈祷你遇到一个不挑剔的丈母娘吧!


搜索微信公众号 “  广发兴财经  "

或长按下面这个二维码关注

感觉有用可转发

关注广发兴财经,更多财经信息等你来看!


Copyright © 唐山厂房仓库租售中心@2017