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炒房团转战厂房 肆虐处一年厂租暴涨4成

粤港澳大湾区资讯站2019-11-06 11:00:06


中山、顺德交界处的105国道沿线,云集了美的、格兰仕、万家乐、华帝、长青、奥马等家电巨头,被誉为“中国家电产业黄金走廊”。去年下半年以来,当地厂房租期届满的部分企业被房东涨租4成以上,犹豫之际厂房就被“二房东”抢走;一些空置厂房乃至在建厂房多被“二房东”抢租,随后高价转租给工厂。种种迹象表明,资本借机炒作推高了厂房租金,不少中小微企业在高租金挤压下面临生存考验。


●现象

厂租陡涨逼走“老房客”


在南头镇开了10年厨电厂的波记(化名),租用了7000多平方米厂房,一直没有挪过窝。今年3月底,厂房第二个5年租期届满,房东要求将每个月厂租从10.8万元上涨到15.3万元,涨幅超过40%。算下来,一年租金就上涨54万元。


波记的工厂承受不了这样的租金,不得不搬迁厂房。他将厂房规模压缩近一半,使用面积约4000平方米,其中包括租金相对便宜的二楼厂房,基本满足了工厂生产和办公需要。以厂房实际面积计算,每平方米月租金和管理费超过20元(不含税)。


五一假期完成搬迁,波记说起搬迁前后的遭遇,既无奈又担忧。当初,波记还在犹豫要不要放弃原厂房,一家房地产中介公司就与房东谈妥,以每个月16万元的价格租下该处厂房,意味着主动加价4.6%抢走了房源。


寻找新厂房的过程中,波记发现他接触的都是中介,根本找不到一手房东,而且价格都已上涨,议价空间不大。最终,为了企业尽快正常运转,波记接受了“二房东”报价。在“二房东”面前,波记没有一点主动权。在面积计算上,原房东按照垂直投影面积计算,但“二房东”要额外增加面积,虚增面积在10%以上。此外,“二房东”每平方米每月额外增收1元服务费,水电费也通过“二房东”收取,价格比原来高出不少。


陡涨的厂租在当地中小微企业老板中引起了不安。同样做整机的老板润记(化名)的工厂租期只剩下一年多,他说,像他这样一两年内租期届满的工厂,更担心厂租继续上涨,许多人为此忧心忡忡。他坦言,厂租如此非理性上涨,对于实体经济来说无异于毁灭性打击。


“家电产业黄金走廊”云集了数百个品种的配件厂商,产业链条完整,众多中小微家电企业只能就近设厂,厂房成为刚需,但绝大多数企业没有自己的厂房。润记说,自己家乡城市的老板在这一带开办了100多家工厂,仅有几家企业拥有自己的厂房,绝大多数企业将不得不承受厂租大涨带来的沉重负担。


●揭秘

“二房东”控制房源大幅拉高厂租


走在“家电产业黄金走廊”,“厂房出租”的大幅广告不时映入眼帘。在南头镇滘心社区一处“便民小广告张贴栏”,厂房出租的小广告不少。见记者驻足观看,旁边一辆电动车上两位男子凑过来,问记者是不是要租厂房。不久,一位房产中介公司工作人员停下车来,热情地给记者递名片,表示他们公司也有厂房出租。


在当地从事工业用房、商业营业用房出租业务的一家公司负责人证实了企业主说法。自去年以来,来自深圳、东莞的投资者,发现中山、顺德交界处的厂房与深莞存在一定价格差,于是带着资本进入,大举租赁闲置和即将到期的厂房,经过简单处理,分隔成面积不等的空间,然后高价分租给企业,既租给已在本地办厂的企业,也吸引深莞企业到此办厂。


不同于一般中介公司只收取中介费的模式,这类企业成立物业管理公司,对厂房进行管理并收取服务费,成为名副其实的“二房东”。外来资本的进入,推高厂房租金,本地中介也纷纷跟进,导致厂租应声上涨。


按照“××达园区厂房招租,可分租”广告指引,记者找到中山市××达投资实业有限公司,以客户名义探问行情。该公司一位负责人称,可以提供周边镇区厂房。记者在其提供的一张厂房示意图上看到,位于黄圃镇的雅乐尔工业园一处空置厂房,一楼每平方米月租报价17元,额外增加15%空地分摊面积,收取每月每平方米管理费1元,即每平方米月租和管理费超过20元。公司还收取每月500元卫生费。该公司的工商登记显示,与深圳××达投资实业有限公司是同一个大股东。另一家被企业主提到较多的中介公司鑫×,经查询,于2017年8月注册,注册资本10万元,经营范围为物业管理和工业用房、商业营业用房出租。


●各界声音

莫让厂租暴涨消解政府减负效应


在各级政府努力为实体经济减负的当下,“二房东”携资本强势介入厂房租赁市场,引来一片“狼来了”的惊呼。


记者接触的部分老板称,近年来不断有竞争落败的企业关门,部分企业收缩规模,当地厂房存在局部过剩,但“二房东”趁低租赁厂房再高价出租,以一年来的涨幅计算,即使闲置三分之一厂房,“二房东”仍有一定利润。


记者与当地一些企业主交流时,他们认为,“二房东”控制房源剪中小微企业羊毛,严重侵蚀实体企业利润,助长厂房租赁市场炒作之风,令中小微企业生存环境恶化,希望有关方面出手遏制。


滘心社区一位负责人告诉记者,对属于集体物业的厂房,有着严格的“三资”管理程序,均通过公开透明的方式招租、续租,并报镇相关部门审批。今年社区厂租根据市场行情正常上涨,每平方米月租涨1元多,目前约为每平方米月租15元。社区不会额外收取服务费、卫生费等。不过,该负责人表示,村集体厂房只有约1.8万平方米,占滘心社区范围内出租厂房面积比例非常小,不足以影响市场。


记者就此咨询我市价格主管部门,市发改局有关人士认为,厂房租赁是市场行为,厂房租金属于市场调节价。广东德疆律师事务所专职律师莫国栋接受记者采访时表示,从法律上来说,“二房东”的行为有收益也面临经营风险。如果二房东在物业租赁和物业管理中出现了不合理因素,甚至出现违法违规现象,应该具体问题具体处理。他认为应该客观看待这一现象,分析资本进入厂房投资的目的,是在酝酿一种新的商业模式,还是单纯的投资炒作。不过,不管是出于哪种目的,政府这只“无形的手”应该发挥作用,积极回应中小微企业的焦虑和不安,一方面要打击恶意虚抬价格的行为,一方面要引导企业转型升级,增强企业抵抗风险的能力。


电子科技大学中山学院管理学院副院长、副教授佘时飞认为,由于通胀预期长期存在,包括厂房租金在内的商品价格上涨乃必然结果,但是,如果厂房租金快速攀升源于游资推波助澜,则表明厂房租赁出现了一定的市场失灵,这将对中小微企业发展产生深远影响。因此,相关部门应该在深入调研的基础上,发挥“无形的手”的作用,以矫正市场失灵现象。

来源:中山日报




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