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学研丨企业房屋租赁节税方法

银川滨投集团2022-07-29 14:36:26

        实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。,国家要健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。与此同时,在去库存和新型城镇化建设的大背景下,自全面推开营改增以来,国家税务总局连续出台了不动产租赁方面的相关税收优惠新政策,以加快发展和培育住房租赁市场。涉及范围较广,纳税人可以通过合法的税收筹划来为企业减轻税负。以下为企业在房屋租赁的范围中,可以选择的部分节税方法:


根据应税行为,选择简易计税办法节税

        简易计税方法的应纳税额,是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额,不得抵扣进项税额。


        应纳税额计算公式:应纳税额=销售额×征收率。


        就税制适用而言,一般纳税人不动产租赁服务适用增值税税率为11%,其进项税额可以抵扣。而小规模纳税人适用增值税征收率,其进项税额不可以抵扣。简易征收适用5%的征收率,而实际征收率会小于5%,因为在征税时房租等内容会剔除掉含税的成分,这样就使得增值税征收的税费要低于5%,从而达到节税效果。


        房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择使用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。房地产开发企业中的小规模纳税人,出租自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计算应纳税额。


        一般纳税人出租其2016年4月30日取得的不动产,可以选择使用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。同样,企业于2016年4月30日前开工建设的在建工程,完工后用于出租,可以选择简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。


符合条件的非应税项目,不属于增值税的征税范围

        非增值税应税项目,是指一项收入或服务根据税法规定不应该缴纳增值税。国家税务总局公告2016年第86号文《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》中,第七条规定指出:出租方与承租方约定的免租期不视同销售缴纳增值税。纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。因此,纳税人出租不动产,包括房地产开发企业出租不动产,城市综合体、商业地产的运营公司出租商铺,工业企业、政府产业园区出租厂房、企业孵化器出租办公场所等租赁事项中,租赁合同中约定免租期的,免租期不属于视同销售的情形,不需要按照视同销售行为缴纳增值税。


免征增值税,两项应税行为享受免税优惠

        增值税免税,是指某项应税行为因为国家政策扶持,在销售环节不征收增值税,但进项不允许抵扣,不退还。此类收入免征增值税,属于政策性优惠。在开具发票时,享受免税的产品或服务,税率栏次选择零。在企业进行不动产出租或租赁时,以下两种应税行为免征增值税:

公共租赁住房免征增值税


       2018年12月31日前,公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房时,免征增值税。公共租赁住房,是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划,并按照《关于加快发展公共租赁住房的知道意见》(建保[2017]87号)和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。

小规模纳税人月房产租赁收入不超过3万元的暂免征收增值税

        对增值税小规模纳税人应分别核算销售货物,提供加工、修理修配劳务的销售额,和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物,提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元(按季度纳税小于9万元),销售服务、无形资产月销售额不超过3万元(按季度纳税小于9万元)的,自2018年1月1日起至2020年12月31日,可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。


分解房屋出租与建筑物出租,合理划分二者收入比例

        房产税的征税对象是房屋,即有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风挡雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、酒窖、砖瓦厂灰窖以及各种油罐等均不属于房产,不征收房产税。出租人在签订房产出租合同时,对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明,这样可以达到少缴房产税的目的。比如出租人既出租房屋也出租机器设备,如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的,只需就房屋租赁价款部分收入按照12%缴纳房产税即可。但需要注意的是,企业必须实事求是地对价款进行划分,不得刻意提高非房屋出租的价款,否则就是增加纳税风险,而不是合理的纳税筹划了。


房产与场地分别签订出租合同,出租场地专项核算可节税

        《房产税暂行条例》规定,房产税依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。企业将房屋及场地对外出租,是有税收筹划空间的。租金是计算房产税的计税依据,因此,对外出租房屋及场地的企业能否节税,确定租金大小是关键。如企业缴纳房产税适用从租计征,则只对出租房产的租金收入征税,出租场地不交房产税,故企业可通过对外出租房屋及场地分别核算的方法,来达到节税的目的。

区别设备租赁和厂房租赁,严谨签订租赁合同降低税负

        企业出租车间、厂房、宾馆、门面房等,按照租金收入的12%计算缴纳房产税。但一般情况下,企业出租的不仅是房屋设施自身,还有房屋内外部的一些附属设施,比如机器设备、办公家具、附属用品等,税法对这些设施并不征收房产税。如果在签订租赁合同时,不加区分的将这些设施与房屋一同列示,构成租金总额,那么这些设施也要缴纳房产税,从而在一定程度上增加了企业的税负。因此,应在合同中明确设备租赁收入金额和厂房租赁服务收入金额,减轻企业税负的同时,又避免了相应的涉税风险。


(滨发公司  王乐)

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