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10点夜读丨2018长租公寓进入“倒闭整合年”,谁能撑到最后,凭什么?

新公寓人2019-07-07 01:56:45

 

 


2017年,一批租赁住房用地的供应让长租公寓站在了楼市风口。


2017年底,第一批长租公寓死亡名单出炉。  

 

今后两年,抢市场下的扩张为重要一环,但运营能力和资源整合,也将成为市场的主基调。重资产投入的长租公寓市场,规模,成为目前衡量优质标的的最大标准。届时,大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米,将轮番上演。



再难也要活下去

规模上不去就只有死路一条?


“2018年,宜吾公寓打算做到两千间的规模,未来计划通过城中村的房屋托管服务,将规模做到一万间以上”。 

公开数据显示,成都本科以上学历落户12万人、流动人口631.66万人,政策和风口加持的长租公寓,在2017年迎来大爆发。

 

超500家品牌、政府、开发商、中介、酒店、创业者……狂飙突进的市场,在2017年末,迎来了第一批死亡名单。

 

宜吾公寓,也通过接手一个资金杠杆利用率过高的团队,提前实现2017年发展目标。

 

资本催熟下,今后两年,抢市场下的长租公寓规模战将到来。

在成都,龙湖冠寓已落地14店7500间房间,开业近1800间,成为集中式公寓领域的翘楚;在分散式公寓方面,优客逸家以近2万间房间,一骑绝尘。

 

龙湖方面表示,2018年开业目标4000间,2019年5000间。预计2019年末,冠寓在成都的房源保有量将超10000间。 


来源:世联行-2017年成都长租公寓市场研究

 

千间以下的品牌混战,投机者的入场,则为2018年市场的清场备足了条件。

 

在成都,翻开58同城品牌公寓馆,30个以上公寓品牌、数千套房源赫然在列。有近乎一半找不到官网和官方介绍页面,大部分仅将微信公众号作为展示窗口,而公众号平均一月更新不到一条的占一半以上。 



规模越大 亏得越多

长租公寓的盈亏还未找到平衡点


抢房,也开始在行业蔓延。

 

目前,中介、自主拓房,是长租公寓获取房源的主要途径。

 

“曾经,中介安排我们和另一家品牌看南门同一套房,我们报价1800元,对方直接报价2000元。”

易孝军提供了一组数据:2016年,600-800元可以签一套;到2017年,1000-2000元/套是常事。千元以下已基本找不到。其拿房成本占比已从30%猛增到60%。

 

一年时间,获取房源的成本翻了一倍。这只是非热门区域。 

房源分布主要在三环内和城南的优客逸家,根据其提供的数据,单套房源平均获取成本为2000-3000元,拿房成本占比达到70-90%。

 

更不用说还有平均3-6万/套的装修、人员、运营管理、拓客等方面的成本费用。

 

而集中式公寓,因其整栋获取及相应内部公区配套,其房源获取成本要高于分散式公寓。

 

部分公寓品牌房源分布情况

来源:世联行-2017年成都长租公寓市场研究

 

重资产、成本高,租金+服务费几乎为单一营收来源,盈利,成为长租公寓品牌近两年不约而同回避的问题。 

据了解优客逸家的业内人士透露,这个盈利,是通过大量裁员控制成本得以实现。纵观目前再无宣称盈利的城市或公寓品牌,此说法较为可信。

 

据优客逸家介绍,其目前收入为租金收入+管理服务费,管理服务费包括WIFI、双周保洁、维修、杂费代缴,为租金的10%。

 

优客逸家的收入模式可代表分散式公寓品牌的收入来源。 

  

 

从租金来看,分散式的优客逸家单间平均租金500-1600元,创业型宜吾公寓平均租金1000元左右;集中式公寓主流租金在1500-4500左右。


来源:世联行-2017年成都长租公寓市场研究

 

优客逸家介绍,其平均出租率为93%,创业型宜吾公寓为80%以上,龙湖冠寓为95%左右。年底退租增多,平均出租率有10%以上降幅。

以一套三房源(后期改套四)为例,2000元/月的拿房成本,40000元的装修成本,单间月租金1000元,不计算房源及租客拓展、人员、运营管理等费用,2年可在硬件上实现回本。

 

计算部分房间空置、税费、折旧及其他费用,3-4年左右基本可实现回本盈利。

 

而集中式公寓,整栋获取及相应内部硬件配套等,回本时间要高于分散式1-2年,大概需要4-6年左右时间。

 

分散式公寓房源租期以2-5年为主,集中式则一般为8-10年,自持物业除外。在租期内,即使仅靠租金,品牌公寓也可实现回本并盈利。 


运营思维缺失

“二房东”模式导致客群流失严重


“在某品牌公寓800元/月合租过,也租过1200元/月的loft,初期感觉干净方便。曾经,加上水电费等费用每月可高达2000元。loft没有天然气,遇到过一个月被扣气费加电费800元”,说起这段租住品牌公寓的时间,李女士仍旧有些义愤难平。

一般,以厂房、公寓楼等为主落地的长租公寓,以商用/商住两用水电气为主,较民用高一倍左右。即使公寓房间位于居民楼,也基本按照商用/商住两用收费。以月租800元的单间为例,算上水电气、管理费等费用,实际月租金在1000元以上。 


知乎上关于某品牌公寓的吐槽

 

集中式长租公寓在客群管理方面要优于分散式公寓。但短处依然明显:近乎等同于月供的租金,对于目标群体来说也难以形成长久粘性。 

 

长租公寓租房群体年龄结构

来源:世联行-2017年成都长租公寓市场研究

 

根据智联招聘发布的2017秋季求职平均薪酬显示,成都平均薪酬为6910元,此薪资应为税前,去除五险一金、税费等,到手薪资约6000元左右。以集中式长租公寓2000元/月左右的租金,占收入比重约为30%。 


来源:智联招聘

 

平均8个月的租期,拓客成为重中之重。包括冠寓、红璞、YOU+等公寓品牌均以促销价、可短租,作为手段吸引客群。 

 

2018-2019年,倒闭整合将可能会成为常态,但最能令行业振奋的,是有品牌能够趟过盈利迷雾,找到可行性的营收模式。 

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新公寓人

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