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碧桂园正商正面PK的区域,万元买精装,靠谱吗?

郑州楼市2021-04-03 14:59:57


△此音频为主编小爱录制,大小为14.95MB


在家河家首开败走大北区之后,在它直线距离8公里之外的正商河峪洲,首期开盘去化就不错。同样是首开,同样是没有看到样板间的精装,同样是一个开发商,甚至位置更靠西、更靠北,结果却相差甚远。


为什么?谁在买?值得吗?


我们不得不来看看这个区域。


1


在郑州截止2020年的大规划下,惠济区是郑州主城区最靠北的一个行政区。而河峪洲所在的古荥片区更在惠济区的西北。


这个区域西接荥阳的广武镇。很紧密的邻居关系,具体多紧密,只有一个界碑来表明郑州主城区与荥阳的界限,跨过这个界碑,就属荥阳地界。


这个区域内有思念果岭国际社区、清华忆江南、碧桂园思念翡翠城、正商河峪洲。这四个楼盘最远的距离也就在3公里左右,最近的距离不到1公里。


今天,我们不单单来说正商河峪洲,我们把这几个楼盘所在的区域统称沿黄快速通道沿线区域。


▼该区域主要分布楼盘


我们回头来看,惠济区目前发展到了哪儿?


目前惠济区房地产开发主力区域在北大学城、惠济万达、惠济区政府三条线的周边,最远到达了大河路。这些区域的开发商众多,项目呈抱团式开发。


▼惠济区主要楼盘分布


惠济区现在、未来的发展重点在哪儿?


以惠济万达广场、惠济区政府、惠济特色商业区为核心的惠济CBD区域。这个区域内有地铁,正在施工的地铁2号线二期工程;有商业,大北区的第一所真正意义上的商场;有学校,惠济区实验小学、传说中的郑北一中…


偏爱北区的置业者完全可以首选惠济CBD区域置业。至少,你入住之后区域内的配套完全可以满足日常的生活所需。


但向北、向西,尤其是过了大河路之后,我们会看到,这个区域内正在开发的楼盘极少,以和昌林与城、大河宸院为代表。其余基本上是零星开发状态,难以以抱团姿势开发整个区域。


再往北、往西,一路,村庄、厂房、市场、荒地是这个区域最主要的常见物。毫无疑问,这个区域内还有可供开发的大片土地,至于配套,基本上还处于乡村级别的配套。


▼大河路以北,江山路两侧


拐入沿黄快速通道,更是大片空地,有待开发的状态。


▼沿黄快速通道路况


这是这个区域目前的状况,从未来的规划来看,这个区域属于惠济的大运河历史街区。也就是在这个范围内要复原历史上的一座荥泽古城,连接大运河郑州段。说白了,这个区域要以休闲度假郊区旅游为主。


这也是为何,早几年的思念果岭、清华忆江南都是以养老、休闲、度假为卖点,这是区域特色决定的。


而河峪洲目前推出的首期房源,高层+洋房的面积区间,以90平米三房为主,更靠近刚需。相邻的碧桂园翡翠城也以刚改客户为主。


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能买不能?要看群体。如果是刚需、甚至是刚改。你得看价格,看配套所需要等待的时间;如果你要选一个郊区的第二居所,那选择空间就大得多。我们具体来看一看。


▼区域楼盘价格对比

注:价格供参考,一房一价。


 这个区域卖什么价格?


碧桂园思念翡翠城高层均价9000,洋房1万4到1万6,都是精装修。


正商河峪洲的高层价格10500,洋房13000左右,也是精装修。


清华忆江南洋房两房9700,三房11000,毛坯。


思念果岭目前没啥房子,只有几套洋房,价格在14000-18000,也是毛坯。


毫无疑问,在这个区域内,目前碧桂园和正商的价格确实有优势。


对比惠济区其他区域呢?


对比直线距离7公里之外的和昌林与城,高层毛坯10600的价格,洋房毛坯14000的均价,扣除掉精装修的费用,高层的差价大概在1500-3000元,洋房的差价在2000到3000元左右。


对比惠济CBD区域内的房子,高层精装价格基本在16000,差价有5000元-7000元。


同样都在惠济区,差价还是比较大的。这也是为什么会有人跑到这个区域来买房?也是为什么这个区域的房子还很热销?


价格低是最根本的原因。在郑州8大行政区内,基本上买不到精装10000的新建住宅,即便是离开主城区有13公里的荥阳东,目前价格也卖到了毛坯8500-9000的价格。


属于荥阳东的碧桂园龙城天悦,精装曾经卖到11000-12000的价格,同样属于荥阳的碧桂园思念翡翠城,精装修价格只有9000。


其次,地缘客户多是这个区域热卖的第二原因。


惠济北区域有较多市场,双桥花卉市场、水产市场、蔬菜批发市场,这些生意人有不少买在这个区域。还有惠济区的拆迁户,拿了赔偿款之后仍然是选在周边来买房。这是习惯使然,他们本身对周边配套已经习惯,更愿意还在周边购房。


3


对于这两部分人而言,这个区域的配套,他们完全是可以接受的。而,对于我们买房自住,不熟悉这个区域的人群来说,如果我们能够接受这个区域的价格,我们再来看这个区域目前的配套和未来的配套。


居住在这个区域,出行主要靠自驾,从区域到江山路北三环大概需要30分钟的车程,从这个区域到惠济万达广场大概需要25分钟的车程。


公交车,你基本上可以不用考虑,采用公交的通勤时间太过于漫长。


至于传说中离这个区域只有800米左右的地铁3号线古荥站点。我们来分析一下。3号线二期工程会修到和昌林与城、大河宸院周边附近,离该区域直线距离有7公里。而古荥站点,属于3号线的三期工程。三期工程有这个规划,但能否会修,很大程度上要看未来区域的发展能力。


换一句话说,要看这个区域的大运河文化区能否办得红火,吸引到更多的近郊游旅客?目前从规划上来看,地铁3号线在2020年是修不到古荥区域,最远到达和昌林与城。


其余的配套,目前区域内完全要靠小区自身配套区域,以小区单打独斗配套为主,发展缓慢。


拿清华忆江南举个例子,养老地产,以温泉酒店、会议中心等为主的配套发展还算OK,甚至还配建了中原影视城、真人CS、垂钓等度假旅游项目,但基本的生活配套太少,社区本身超市、便利店少,社区餐饮主要依靠中原影视城附近的一条商业街,有几家餐厅。至于医院配套、学校配套,还有待时间。


已入住小区配套


至于买在区域内来投资的购房者,我想说的是在北三环到北四环之间,还有不少城中村正在改造当中,比如体量巨大的老鸦陈,这些城中村改造入市后会有大量的商品房和安置房完成交付,买在这个区域,等待有人来接盘,可能是一个比较漫长的时间。


这其中,是有例子可以参考的,在今年,房租下降、空租率极高的大市场背景下,惠济北的怡丰森林湖在空租时间长、租金下降上尤为明显。


4


目前来说,在区域购房,给大家几个建议。


1. 在惠济区买房,还是要主选北大学城、惠济区政府、惠济万达广场周边区域楼盘,再向北,大河路以北区域的楼盘,各种配套确实还需要等待较长时间。


2. 什么人可以买在这个区域?地缘客户完全可以购买。在这个区域附近工作生活,习惯区域内的配套,目前的价格来说,确实是整个惠济区,甚至是郑州主城区周边价格最低的新盘。


3. 什么人最好不要买这个区域?在主城区有稳定工作的刚需、刚改,买来作为自住需求的,最好要避开这个区域。未来区域内的医疗、学校、商业等配套都需要等待较长时间的发展。


4. 买在这个区域,一定要注意楼盘自身的生活配套要优质,要买有规划生活配套、商业配套的楼盘,最好是品牌开发商,这样,在后续的配套落地上才更有保障。


5. 买在这个区域,要选择物业服务好的。因为如果后期以出租和二次售卖为主,需要等待较长时间,这个时候,如果物业服务好,会缩短后期出手的时间,增大二手房的溢价。


6. 如果在这个区域内只是作为买房的第二居所,我认为还是完全OK的,至少区域内在未来不会有大型的工业厂区,以度假、休闲为主,定位是郑州的后花园。


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本期留言值班编辑:小爱

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