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WeWork是噱头,毛大庆要借老旧工业厂房运营出新花样是真的

虎嗅网2019-12-01 11:09:34

如果说总理“大众创业、万众创新”是可以把猪吹到天上的大风口——鼓励大众(屌丝)创业的普遍因素,那么吸引毛大庆考虑成熟辞职创业的,则是接地气、匹配地产人的必要因素:产业结构调整和优化城市空间布局背景下,淘汰“三高一低”产业,将出现大批量的商办物业和土地入市,并且可能很廉价。


  • 老旧工业厂房,经信委数据北京市城六区老旧厂房逾百个,存量达近千万平方米。

  • 批发市场,如:朝阳区将外迁245个专业批发市场,东城区41个市场转型升级,体量达100万平;丰台区百荣世贸等12个市场商户清退。

  • 其他人多、钱少,并且不符合环保生态大主题的产业物业。


物业和土地是地产行业最基本的生产物料,也是地产人毛大庆的创业立足点。换句话说,即使没有WeWork效应和徐小平、李开复、秦君们,中国最大房企明星经理人的本次创业仍然可以大有作为。




毛大庆在《“六大变化”触发职业经理人创业窗口期》一文中阐述,小企业在新生市场空间的竞争力、货币擢升、技术变革、创业人群、企业内部“二次创业”、估值体系宽松等原因,中国职业经理人面临有史以来最好的创业窗口期。


而被形容成“中国版WeWork”,不过是标题党策略,用50亿估值的前景给毛大庆戴高帽,顺便吸引眼球。动辄数十亿项目大手笔玩惯了的开发商们,愿意、擅长精耕细作么?


其实无论WeWork模式、ServOffice模式、3Q模式,这些名字都不重要,只是办公场地和硬件,面向创业者提供办公空间和办公周边服务——注册、财税、人力资源,以及活动、创业导师、投融资等资源对接。不同的只是客群行业和客单价。三种模式都是基于传统行业的新玩法,时间、空间上的化整为零、精细化产品运营,自身已具备盈利能力。然后现在加上互联网、创投、大众创业、共享经济这几个火热标签,看起来就更红火了。


但收入可能仍旧老三样,租金差价、日常服务费(餐茶场租服务外包返点等)、投融资变现,额外有政府补贴,包括孵化器补贴和厂房改造补贴。


而传说中的支持者——徐小平、李开复、秦君等各种创投、天使们,则看重毛大庆的政府关系、地区圈人脉。


  • 可以容易获取廉价物业。

  • 可以快速建设项目(硬件),室内工程和楼宇改造不同,后者结构、外立面、消防以及规划、建审等手续非圈内人很难搞定。

  • 专业地产运营能力。


回头篇首,地产+投融资就是WeWork了么?


  • 租金定价。WeWork在美国核心城市、非核心区的工位价格是350-400美金,折合人民币约2200-2500元,按照即使不考虑中美两国人均GDP比例和位置因素,其租金也高于北京普遍创业场地的工位价格,必然形成门槛无法吸纳“大众创业”。

  • 非租金收入。假如“毛版WeWork”租金定价“互联网化”,像孵化器一样不考虑靠租金盈利,那么除了回报周期漫长的投融资,是否会有其他方面收入,并且占比几何?

  • 文化因素。国人创业者是否可能像WeWorker一样畅快交流、分享、互助,并产生异业社群和产业叠加价值?如果不能,那便不算CoWorking,而仅仅是合租。


作者老刘,7年商业地产经验,专注于商务中心、孵化器、联合办公等创新型办公空间的产品、运营。

微信号:lao666,微博:@世鳌老刘

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