唐山厂房仓库租售中心

行业观察|长租公寓风口下,降本增效,摸准政策才有未来!

精装中国2019-07-05 03:48:10

导语

长租公寓作为一个新兴产品,受益于政策的眷顾和市场的发育,吸足眼球站在了时代的风口,日益成为各路资本亲睐的领域。


那么,这块大蛋糕趋势走向如何,目前市场状况如何?企业需要把握哪些机遇,又要面对怎样的困局呢?希望今天精装中国的文章能为大家答疑解惑。



租赁政策的持续利好,市场由增量市场转向存量市场,预计到2020年,全国存量房将达到1.6亿套。作为国家重点培育消化库存的风口行业,随着政策的倾斜、市场的发育、以及城市化带来的逐渐庞大的需求客群,长租公寓行业爆发前所未有的活力。目前中国租房市场租金规模已达万亿元,待挖掘潜力依然巨大。今天,本文将从租房市场数据、政策对长租公寓的影响、长租公寓盈利痛点三个方面解读长租公寓市场发展现状。


租房市场大数据


首先,长租公寓发展前景如何?一组数据告诉你。

市场容量

流动人口规模巨大,15年末达2.47亿人,72%通过租房居住,总租金达22424亿元。



租金VS收入

租客更倾向居住舒适度,过半租客愿以收入的3-6成用来租房。(通常情况下,租金占收入的比重不超过三分之一,但是目前的趋势是为了居住舒适度的提高, 55%的租客愿意拿出3~6成的收入来租房)


租金增长情况

全国各主要城市二手住宅租金价格稳中有升,北上广深租金价格涨幅居高,上海租金价格涨幅名列前茅,较高的租金水平有利于存量房租赁市场的发展。


租房模式

整租占比58%,2人合租成为最受欢迎的租房方式,但同时仍有23%以上的人成为租房蚁族。


全国合租VS整租情况调查


全国不同合租人数的占比

换房频率

租客租房周期为2年以内,工作生活的变动是其频繁换房的首因。


2016年上半年全国换房频率调查


租客换房原因及比重


 

租客情况

90后成为租客主流,看中生活品质与强烈社交需求,对房屋居住舒适感更高。


2016年上半年全国租客年龄分布



数据显示,客观背景下,房价持续攀高,结婚年龄逐年推移,滞留在租房市场上,租客人群的不断增长促进租房市场不断增大。而租房市场却面临房客关系紧张及蚁族群租的现象,租客整体满意度不高。另外居住观念升级,90后成为租房主体,看中生活品质与强烈社交需求的他们对房屋居住舒适感更高,已经不满足以前的居住环境。以上种种,都说明租房市场存在改善升级的空间,长租公寓遇发展的最佳风口。


政策推动行业规范化


其次,纵观近期政策动向,政府大力推进住房租赁市场规范化,除了加紧修订各种租房条例及规范,积极疏通各种渠道外,在整治租房市场环境上,政府的行动也可谓铁腕手段,以上海为例,主要体现在对“类住宅”和拆违的治理上。


在“类住宅”方面,421土地出让新政出台后,类住宅及分割型商办物业撤底退出历史舞台。对于二房东来说,出售型公寓式办公及酒店式公寓绝迹,市场上小业主租赁市场供应将大大减少,在供求关系失衡状态下,二房东租房租金可能进一步上扬。


而在拆迁整顿方面,上海2017年年后通过拆违重拳整治租赁市场,商改住、厂房改公寓被全面取缔。整治范围包括浦东唐镇、高桥,浦西、普陀、宝山、虹口,仅浦东今年就计划清退1600万平方违章建筑。(上海拆除违建公寓主要包括四类:无产权的违建房、厂房改集中式公寓、分散式群租房、商住公寓

 


拆迁整顿对住房租赁市场的影响非常明显:

 

此类群租、厂房及违建用地公寓存在大量的安全和消防隐患,清理后整体租赁市场环境更加优良,势必将进一步促进租赁市场规范化。

此类群租人群基数广大,被清理后将涌向普通商品房租赁市场,进一步推升租赁市场短时供需矛盾。

拆违断绝了当前绝大多数主流长租公寓运营商拿房途径,资金实力弱运营能力差的运营商将被吃掉,长租公寓迎来重新洗牌。



盈利模式尚未成型


最后,虽然存量房产未来发展长租公寓是大势所趋,但目前长租公寓行业还处在化学反应中,盈利困局仍存。


困局一:盈利方式单一,主要来自于租房服务收益和房客衍生服务收益。


租房服务收益,是长租公寓最主要的租金收入、管理费和每年固定租金涨幅收入;而房客衍生服务收益,即增值服务收益,主要为社群服务收益、o2o服务收益、消费信贷和长租产品金融投资。其中社群服务是长租公寓商业模式中比较常见的,并且越大体量的公寓越能体现社群的价值;而金融产品的设计却需要非常稳定的客群和信用体系,小型品牌公寓要介入金融服务的难度大。


困局二:投入与产出矛盾下,降本增效成为解决当前困境的主要途径。


投入方面,由于房价过快上涨,导致收房成本过高,再加上装修和运营成本,前期投入成本高昂,运营企业面临资金壁垒,在一线城市20平米的全装全配,装修成本在4-5万元/左右,1万多间分散式公寓,装修成本在4-5亿元,而规模最大的自如目前收房50万间左右,所以,仅装修一项,自如就需要投入资金200亿以上。


而产出方面,盈利主要依靠房租差价和管理费,属于传统的重资产模式。通常做的比较好的三年能收回投资,营运能力差一点为五年甚至八年。


因此,降本增效成品牌公寓企业“省钱”的主要途径。例如:自如的标准化流程可以实现从收房-装修-出房仅1个月,大大缩短前期准备时间;城家公寓通过精细化运营实现降低5%的成本;万科泊寓利用供应链优势降成本;龙湖冠寓提出“CityHub”概念,试图将长租公寓、联合办公以及配套商业的组成小综合体等等。


总之,目前长租公寓盈利难问题一直未得到解决,但是从去年延续至今的行业亮点,就是金融产品的创新不断,外延式收购与跨行业资源合作日趋频繁,未来随着市场深度调整和优化,长租公寓盈利闭环可期。


 文章转载自同策资管


数据来源:《2016年中国流动人口发展报告》、赶集网租房报告、Wind、《58同城2016上半年租房市场报告》

 

全装联(全联房地产商会全装修产业分会、中国精装产业联盟)秘书处:

联系人:焦伶俐

电  话:010-80699916   18810968203

邮  箱:huiyuan@quanzhuanglian.com

地  址:北京东直门外大街香河园路1号当代MOMA B楼倍格生态


全装联上海工作中心

联系人:吴宸路

电  话:15301933563

地  址:上海市长宁区长宁路1436号老船坞 上海倍格生态


联系我们


标准链合 标杆融合

全装联公众号
中国房地产全精装产业运营平台

Tel:010—80699916


微信号 : jingzhuang360 
欢迎订阅

Copyright © 唐山厂房仓库租售中心@2017